Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí je dôležitou udalosťou v živote každého investora. Ale po uzavretí obchodu sa trápenie nového majiteľa nezmenší. Naopak, odteraz sa bude musieť o svoj nákup starať s prihliadnutím na miestne zákony a nariadenia. Práve tu príde vhod mať osobného zástupcu, ktorý vás zbaví starostí s preberaním nehnuteľnosti a pomôže vám vyťažiť z prenájmu nájomcom maximum. Každý, kto tu má v úmysle kúpiť určité množstvo štvorcových metrov, si musí naštudovať princípy, na ktorých je založená správa nehnuteľností v Nemecku.
Trust management: čo sa skrýva za konceptom
Vo väčšine krajín sveta sa v určitých kruhoch používa výraz ako „dôvera“. V každom prípade, legislatíva vyspelých krajín s tým bude určite operovať, pokiaľ ide o prevod časti práv vlastníka nehnuteľnosti na inú osobu. Najčastejšie sa rozsah týchto práv vzťahuje na všetky úkony s ním, s výnimkou konania o vydedení. Oprávnená osoba nie je vybavená takýmito právomocami.
Potreba manažmentu vzniká v dôsledku skutočnosti, že cudzinec nemôže neustále zostať v krajine, kde sa nachádza jeho dom. V každom prípade v nemeckom štáte skutočnosť vstupu do vlastníctva neposkytuje možnosť získať povolenie na pobyt. Áno, charakterizuje vlastníka z prospešnej stránky, ale neposkytuje pobyt.
Šťastný majiteľ zahraničnej nehnuteľnosti počas pobytu vo svojej domovskej krajine nebude môcť sledovať včasné platenie poplatkov za energie, platenie finančných prostriedkov na účet nájomného zo strany nájomníkov a sledovať starostlivé zaobchádzanie s bytom. celý. To všetko vykonáva oficiálny zástupca.
Dôveryhodná spoločnosť teda bude musieť:
- viesť korešpondenciu so všetkými stranami súvisiacimi s obytným objektom - nájomníkmi, vlastníkmi, inžinierskymi službami, miestnymi výkonnými orgánmi;
- vykonávať všetky súvisiace platby, sledovať platby podľa nájomnej zmluvy;
- poskytnúť vlastníkovi správu o všetkých finančných transakciách;
- prijímať sťažnosti od nájomníkov;
- prijímať poštu;
- zabezpečiť opravu priestorov (platba za materiál a prácu sa platí osobitne);
- v prípade potreby hľadať nových nájomníkov.
Z toho vyplýva, že splnomocnený zástupca sa zaoberá všetkými technickými a ekonomickými otázkami spojenými so správou nehnuteľnosti tak, ako by to robil sám vlastník, ak by mal možnosť byť neustále na jednom území so svojou nehnuteľnosťou.
Čo treba zvážiť pri výbere veci na nákup
Ak je pre vás rok 2021 v znamení kúpy nehnuteľnosti v zahraničí, nezabudnite, že za úspešnú transakciu sa dá považovať nielen to, keď sa vám naskytne niečo za dobrú cenu. Vo väčšine prípadov záleží na samotnom objekte. Predtým, ako sa pre čokoľvek rozhodnete, zvážte nasledujúce vlastnosti:
- polohu domu alebo bytu. Vo veľkých mestách v Nemecku je veľmi ťažké získať nenárokované bývanie. Čokoľvek sa rozhodnete kúpiť v mestách ako Berlín alebo Mníchov, vždy si tento dom môžete prenajať. To isté sa nedá povedať o vidieku.
- kvalitu stavby. Napriek tomu, že v tejto krajine je všetko také dobré, pravdepodobnosť, že sa dostanete do chátrajúceho alebo nekvalitného zariadenia, je veľmi vysoká. To znamená, že si musíte o kúpe zistiť všetko: dátum výstavby, informácie o použitých materiáloch, ak je to možné, infraštruktúru domu, fasádu a ďalšie technické vlastnosti. Venujte zvláštnu pozornosť streche, kúreniu, stenám. Uveďte, ako dlho boli vykonané posledné opravy, aké úpravy boli vykonané po výstavbe. Možno boli ovplyvnené nosné steny alebo bola podlaha izolovaná;
- súlad požadovanej hodnoty s trhom v danom regióne. Veľmi často je to nadhodnotené, čo je osobným rozmarom predchádzajúcich majiteľov;
- pozorne si preštudujte závery schôdzí vlastníkov priestorov. Niekedy môžu obsahovať veľmi užitočné informácie;
- analyzovať účty za energie. Dôležité je, ako pravidelne boli ukladané, či neboli prebité. Ak k takejto skutočnosti došlo, musíte zistiť prečo. Môže sa ukázať, že predchádzajúci vlastníci sú v štádiu súdneho konania o tejto otázke;
- objasniť, koľko ľudí vlastní nehnuteľnosť v čase predaja.
Pred dňom obchodu by ste o kúpe nemali mať najmenšie pochybnosti.
Aké povinnosti sú pridelené správcovskej spoločnosti
Hlavným cieľom kupujúceho ako investora je vyťažiť zo svojej kúpy maximum. Je celkom logické, že by som rád našiel nájomníkov, ktorí by pravidelne platili nájom, starostlivo užívali zverený majetok a neotravovali majiteľa so všelijakými drobnosťami. V tejto súvislosti bude dôležité presne pochopiť, aké úlohy môžete zveriť svojmu zástupcovi v Nemecku.
Obchodné aspekty
Najprv sa pozrime na obchodné nuansy, ktoré sprostredkovateľ preberá:
- Otvorenie bankového účtu. Niekedy príkazca umožňuje použitie existujúceho účtu, na ktorom bude správcovská spoločnosť môcť vykonávať všetky transakcie online. Správca zároveň spravuje len nájomný účet, bez toho, aby získal právo použiť naň prijaté prostriedky pre vlastnú potrebu.
- Kontrola príjmu platieb za nájom.
- Zasielanie upozornení nájomníkom, ak nezaplatili za ubytovanie včas.
- Úhrada všetkých bežných výdavkov: dane, pôžičky, rôzne služby. Platby sa uskutočňujú z účtu prenájmu, ak sú k dispozícii všetky potrebné dokumenty a peniaze.
- Realizácia ročného prepočtu spotreby energií v oprávnených organizáciách - voda, plyn, kúrenie, elektrina.
- Ročné odsúhlasenie prevádzkových nákladov s nájomníkmi.
- Poskytovanie prehľadov o všetkých platbách.
- Sledovanie príjmov a uloženie záložných práv k platbe za ubytovací fond.
- Poskytovanie správ vlastníkovi nehnuteľnosti, ak nastali nejaké zmeny vo faktúre.
- Výročná správa prenajímateľovi o pohybe finančných prostriedkov na účte prenájmu.
Riešenie technických problémov
Správcovská spoločnosť okrem finančných záležitostí predpokladá riešenie všetkých technických problémov, s ktorými sa nevyhnutne treba stretnúť pri nakladaní s budovami a stavbami. Majiteľ sa môže spoľahnúť najmä na pomoc v týchto oblastiach:
- Organizácia a realizácia opráv rôzneho druhu, plánovaných aj neplánovaných. Môže ísť o aktualizáciu zastaraných alebo opotrebovaných komunikačných systémov alebo častí samotnej budovy. Patria sem aj opravy, ktoré boli potrebné v dôsledku mimoriadnej udalosti.
- Prijímanie potrebných opatrení na šetrenie a optimalizáciu spotrebovaných zdrojov.
Tento zoznam povinností nie je úplný. Bude to závisieť od osobných požiadaviek majiteľa nehnuteľnosti a od vlastností samotného objektu.
Právne a reprezentatívne otázky
Za najťažšiu možno považovať právnu oblasť, ktorá ovplyvňuje vzťah so zákonmi cudzej krajiny. Bez náležitých znalostí, skúseností a ovládania nemeckého jazyka sa majiteľ bytu alebo nebytového priestoru môže dostať do značne nevýhodnej situácie pre seba.Legislatíva Nemeckej spolkovej republiky totiž môže mať mnohé úskalia, ktoré obíde len človek, ktorý sa v nich dobre vyzná. Takže z právneho hľadiska sa správcovská spoločnosť bude musieť zaoberať nasledujúcimi bodmi:
- Zastupovať záujmy vlastníka vo všetkých štátnych orgánoch a iných štruktúrach, ktoré súvisia s problematikou vlastníctva nehnuteľností.
- Rokujte s tretími stranami a nájomníkmi s cieľom optimalizovať správu nehnuteľností
- O zvýšení nájomného informujte nájomníkov po dohode s vlastníkom.
- V mene vlastníka domu uzatvárajte a ukončujte nájomné zmluvy.
- Viesť korešpondenciu a uchovávať všetku korešpondenciu týkajúcu sa zvereného objektu. Poskytnite vlastníkovi kópie prijatých listov a oznámení.
- Spolupracujte s poisťovateľmi v prípade poistných udalostí.
- Komunikujte s právnikmi, keď je potrebný ich zásah.
Tento zoznam tiež nie je konečný. Úplný zoznam bude vzhľadom na vlastnosti budovy a jej stav.
Ako sa uistiť, že svoju nehnuteľnosť zveríte profesionálom
Vzhľadom na dôležitosť otázok, ktoré budú musieť byť zverené outsiderom, je celkom logické predpokladať, že hlavnou starosťou vlastníka nehnuteľnosti je správny výber správcovskej spoločnosti. A tu je dôležité mať na pamäti niekoľko bodov:
- vo väčšine prípadov službu správy nehnuteľnosti zabezpečuje realitná kancelária, prostredníctvom ktorej kúpu realizujete. Ide o jednu z popredajných služieb poskytovaných predajcami.
- ak sa bavíme o budove, ktorá je určená na podnikanie, teda o komerčnej nehnuteľnosti, tak zodpovednosť za jej správu preberá spravidla vlastník sám. Je to výnosnejšie, lacnejšie a spoľahlivejšie. Ak je napriek tomu potrebné najať dôveryhodnú osobu, majiteľ má v tomto prípade právo nezávisle rozhodnúť, komu dá prednosť.
- v pripade kupy bytu je to trochu inak. Je to spôsobené tým, že sa získa iba časť budovy. Výber správcu teda bude možné ovplyvniť len nepriamo. Spravidla sa určuje hlasovaním na valnom zhromaždení vlastníkov.
Ako teda dostať svoj majetok do bezpečných rúk? Jedna vec je istá – potrebujete organizáciu s vynikajúcou povesťou. V prvom rade uveďte, koľko predmetov je už v opatere sprostredkovateľa, o ktorý máte záujem.
Aby vaša nehnuteľnosť skončila v rukách profesionálov, opýtajte sa ich na kontakty na klientov, s ktorými už obchodujú.
Osobitnú pozornosť venujte nákladom na platbu za služby sprostredkovateľa. Nemalo by sa príliš líšiť od toho, čo v súčasnosti existuje na nemeckom trhu. Ak to chcete urobiť, sledujte situáciu a zistite, ako ostatné firmy hodnotia svoju prácu.
Ďalším aspektom sú zmluvné podmienky. Spoločnosti, ktoré si neplnia svoje povinnosti príliš svedomito, majú tendenciu podpísať dokument bez práva ukončiť vzťah. Tento druh spoločníka rozhodne nie je pre vás.
Uprednostnite tých, ktorí umožňujú ukončenie zmluvy do jedného mesiaca. V tomto prípade bude mať spoločnosť záujem si vás nechať. Ak je ale dohoda uzatvorená na dlhší čas, nikomu nehrozí prepustenie za nekvalitnú prácu a namiesto riešenia budete mať len nové problémy.
Dajte si tú námahu a zistite, čo presne spoločnosť robí. Takže povedzme v Bavorsku je asi 80 úradov, ktoré poskytujú služby v tejto oblasti. Väčšina z nich však vykonáva viacsmerné činnosti, pričom sa zaoberá nehnuteľnosťami, cestovným ruchom a prenájmom áut.
Pre zahraničného investora je vhodnejšia firma s úzkou špecializáciou. To je záruka, že sa lepšie vyzná na trhu, o ktorý sa zaujímate.
A ešte jeden dôležitý bod je účasť Vami zvoleného sprostredkovateľa v špecializovaných organizáciách, a to Asociácia správcovských firiem a Spoločnosť na ochranu práv spotrebiteľov.
Výsledky
Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí sa pripravte na to, že budete potrebovať sprostredkovateľa, ktorý sa o predmet vašej kúpy postará. V Nemecku takúto službu poskytujú správcovské spoločnosti. Ale skôr, ako uzavriete dohodu s jedným z nich, vezmite do úvahy nasledujúce body:
- profesionálny mediátor sa stará o všetky aktuálne úkony – právne, technické, finančné;
- oprávnená osoba podľa podpísanej dohody získava právo riešiť v mene vlastníka všetky záležitosti okrem scudzenia majetku;
- Pri výbere špecialistov požiadajte ich, aby poskytli odporúčania, preštudovali si históriu ich práce, uistite sa, že sú členmi špecializovaných združení.
Či si však môžete nezávisle vybrať, komu zveríte kúpu, bude závisieť od typu objektu a vášho vlastníckeho podielu k nemu.
