Na pozadí hospodárskeho rastu sa pôda v Poľsku stáva čoraz atraktívnejším investičným nástrojom. Dopyt po pozemkoch každým rokom rastie, čomu zodpovedá aj ich cena - ročná miera rastu dosahuje 3-5%, upravená podľa regiónu. Medzi aktívnych investorov patria občania Ruska, Ukrajiny, Bieloruska a ďalších krajín, ktoré majú spoločnú hranicu s Poľskom. Právne predpisy Poľskej republiky pre nich stanovujú niektoré nuansy pri nákupe pôdy, na ktorej navrhujeme podrobnejšie prebývať. Začnime však výhodami.
Prečo by ste mali kupovať pozemky v Poľsku
Dopyt po poľských nehnuteľnostiach, najmä po pozemkoch, výrazne vzrástol v polovici 21. storočia po vstupe Poľskej republiky do Európskej únie a schengenského priestoru. Ekonomika krajiny odvtedy výrazne pribudla, čo výrazne ovplyvnilo náklady na nehnuteľnosti: v rekreačnej oblasti sa ceny za posledných 10 rokov zvýšili o 50 – 70 % a poľnohospodárska pôda v niektorých oblastiach vo všeobecnosti zdražela o 200 %. . Navyše ich ročný rast ceny je 10-15%.
Zaujímavosťou je aj to, že o poľské krajiny prejavujú najväčší záujem predstavitelia SNS. Napríklad v roku 2021 cudzinci spoločne kúpili takmer 460 hektárov pôdy v Poľsku a väčšinu pôdy získali Ukrajinci, Bielorusi, Nemci a Rusi, ktorí prejavili záujem o pozemky nielen na bývanie, ale aj na komerčný rozvoj.
Od roku 2021 dostali cudzinci viac príležitostí: 01.05. 2021 vypršalo moratórium na predaj poľnohospodárskej pôdy občanom iných štátov.
Zrušenie moratória prilákalo investorov zo zahraničia, v dôsledku čoho sa objem nimi nadobudnutej pôdy v roku 2021 zvýšil na 3 200 hektárov.
Je zrejmé, že atraktivita pozemkov v Poľsku z roka na rok stúpa a vzhľadom na rastúci dopyt sa pozemky stávajú jedným z najziskovejších investičných nástrojov. Okrem toho investori zdôrazňujú niekoľko zjavných výhod nákupu pôdy v Poľskej republike, a to:
- lojalita k nerezidentom - cudzinci môžu po splnení všetkých podmienok stanovených zákonom voľne nadobúdať pozemky v neobmedzenom množstve;
- relatívne nízke ceny v porovnaní s nákladmi na pozemky v iných európskych krajinách a dokonca aj vo veľkých mestách SNŠ;
- vysoká investičná atraktívnosť: zvyšujúci sa dopyt po pôde zvyšuje jej cenu, čo umožňuje nielen ušetriť investované prostriedky, ale ich aj zvýšiť len zvýšením ceny;
- možnosť otvoriť si vlastný podnik v Poľsku;
- možnosť nadobúdania pozemkových aktív na rôzne účely, vrátane poľnohospodárskej a dokonca aj lesnej pôdy.
Ako nájsť pozemok na kúpu
Vzhľadom na vysoký dopyt po poľskej pôde nie je pre cudzincov také jednoduché nájsť si voľný pozemok na kúpu. Na nájdenie vhodného objektu je dôležité použiť všetky možné kanály, ktorých nie je až tak veľa.
Najpohodlnejší spôsob, ako nájsť a kúpiť pozemok v Poľsku, je:
- maklér, súkromný realitný maklér alebo miestna realitná kancelária;
- developer - obzvlášť relevantné v prípade nadobudnutia pozemku s bytovou budovou;
- Internetové portály, inzeráty v novinách od vlastníkov a sprostredkovateľov;
- dražby na nútený predaj založeného majetku.
Pretože každý z uvedených vyhľadávacích kanálov má svoje vlastné charakteristiky, navrhujeme zvážiť každý z nich podrobnejšie.
Kontaktovanie realitnej kancelárie
Samozrejme, najjednoduchší spôsob, ako kúpiť nehnuteľnosť v Poľsku, je kontaktovať sprostredkovateľov: maklérov a realitných kancelárií. Sú to ľudia, ktorí vedia všetko o nehnuteľnostiach, spôsoboch ich hľadania a pravidlách registrácie. Väčšina z nich funguje oficiálne, čo potenciálneho kupca ochráni pred prípadným podvodom.
Títo sprostredkovatelia pomôžu nielen pri hľadaní potrebného objektu, ale pomôžu aj pri registrácii pozemku v Poľsku ako majetku.
Výhodou spolupráce s realitnými kanceláriami je, že vedia ponúknuť nielen maximum možností, ale vyžadujú aj minimálnu účasť na jednaní zo strany kupujúceho.
Treba poznamenať, že agentúry zvyčajne organizujú svoju prácu na územnom základe, to znamená, že pôsobia v rámci konkrétneho sídla.
Napríklad tu nájdete zoznam varšavských agentúr a tu nájdete najlepších maklérov v Gdansku. Odporúčame Vám využívať služby len licencovaných sprostredkovateľov, ktorých kontakty nájdete na stránke Federácie trhu nehnuteľností. Pamätajte, že väčšina agentúr má províziu 1,5-3%.
Kontaktovanie vývojára
Pokiaľ ide o získanie pozemku na rezidenčný alebo komerčný rozvoj, má zmysel osloviť developerov. Developerské spoločnosti často predávajú pozemky, ktoré sú už pripravené na výstavbu - spravidla majú všetky potrebné komunikácie a rozvinutú infraštruktúru. Okrem toho developeri poskytujú všetky povolenia.
Vzhľadom na to je dôležité si uvedomiť, že takýto pozemok bude stáť výrazne viac ako neupravený. Upozorňujeme, že developer môže predať nielen pozemok pripravený na výstavbu, ale aj pozemok s už postaveným domom.
Musím povedať, že ponuky na primárnom trhu sú veľmi atraktívne, kým nedôjde k oznámeniu nákladov. Obyčajne stojí kúpa novostavby o 30 – 35 % viac ako kúpa pozemku a samostatná výstavba bývania. Preto túto možnosť vyhľadávania nemožno nazvať rozpočtom - je vhodná len pre tých, ktorí potrebujú dom bez zbytočných problémov a pre tých, ktorí sú ochotní preplatiť.
Internet, noviny
Asi najpohodlnejší spôsob, ako nájsť pozemok na kúpu, je vyhľadať si ho na internete. Používateľom sa ponúkajú stovky pohodlných online zdrojov obsahujúcich desiatky tisíc návrhov so skutočnými fotografiami a miestami po celej krajine. Pohodlné filtre umožňujú triediť ponuky nielen podľa osídlenia, ale aj podľa účelu, typu pozemkov a ich hodnoty.
Stačí pár kliknutí – a kupujúci má kontakty na predajcu, čo mu umožní získať maximálne informácie cez telefón. Najpopulárnejšie internetové portály sú OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto a mnohé ďalšie. Treba si uvedomiť, že takéto portály obsahujú inzeráty nielen od vlastníkov, ale aj od sprostredkovateľov.
Inzeráty nehnuteľností nájdete aj v tlačených publikáciách – novinách a reklamných časopisoch. Obsahujú však najmä oznamy týkajúce sa len tých lokalít, v ktorých sú vydávané a distribuované. Takéto zdroje by ste preto mali využívať iba vtedy, ak sa fyzicky nachádzate v určitom regióne Poľska, v ktorom plánujete získať pozemok.
Povinné predajné aukcie
Ďalšou veľmi špecifickou, no zároveň veľmi atraktívnou možnosťou vyhľadávania nehnuteľností v Poľskej republike, vrátane pozemkov, je účasť na dražbách na nútený predaj majetku. Hovoríme o zatknutých pozemkoch, ktoré sú skonfiškované vlastníkom a sú predané, aby splatili ich občianske dlhy. Takéto dražby vykonávajú súdni exekútori.
Účasťou na aukcii núteného predaja môžete veľa ušetriť kúpou pozemku o 30 – 50 % lacnejšie, ako je trhová hodnota.
Informácie o takýchto dražbách nájdete na stránke Národnej rady exekútorov. Kliknutím na odkaz nájdete zoznam aukcií s dátumom a miestom ich konania, ako aj cenu pozemku a fotografiu predávaného objektu.
V záložke „Więcej“ nájde užívateľ bližšie informácie o objekte, mieste konania a podmienkach účasti na aukcii, všetky potrebné kontakty a ďalšie informácie.
Informácie o aukciách nájdete aj na stránkach úverových organizácií. Napríklad tu nájdete informácie od Bank Zachodni WBK. Hovoríme o predaji založených pozemkov, ktoré zabezpečovali veľké úvery.
Koľko je pôdy v Poľsku
Nie je možné jednoznačne odpovedať na otázku, koľko stojí pozemok v Poľskej republike - konkrétna cena konkrétneho pozemku závisí od mnohých faktorov: účel pozemku, jeho poloha, veľkosť komunikácií, ktoré sa na ňom nachádzajú, náklady na registráciu, želanie predávajúceho. Preto je v tejto súvislosti logické uvažovať o priemerných cenách, ktoré sa výrazne líšia v závislosti od regiónu a dokonca aj v rámci neho.
Na začiatok zvážte priemerné ceny stavebných pozemkov.
Podľa portálu Bankier sa vo februári 2021 vo väčšine vojvodstiev zvýšila priemerná cena stavebných pozemkov oproti februáru 2021 o 30 %.
Nesporným lídrom je nepochybne Varšava - priemerná cena v hlavnom meste je 779 zł / m2 alebo 183 eur, čo je absolútny národný rekord. V porovnaní s januárom sa cena zvýšila takmer o 180 zł!
Takéto zvýšenie však malo mierny vplyv na ceny v Mazovskom vojvodstve ako celku, kde sú priemerné náklady 185 zł / m2. Pozemky v Pomoranskom vojvodstve majú druhú priemernú cenu v krajine - 163 zł / m2, zatiaľ čo pozemky v blízkosti Baltského mora, najmä v Gdansku, sú ocenené na 417 zł / m2.
Drahšie ako v Gdansku (okrem hlavného mesta), pozemky len v Poznani (525 zł / m2) a Krakove (450 zł / m2), ale Veľkopoľsko (107 zł / m2) a Malopoľsko (110 zł / m2) vojvodstvá sú stále nižšie ako pobrežie pri priemernej cene stavebných pozemkov.
Najnižšie ceny stavebných pozemkov možno nájsť v Lubuskom vojvodstve - v regióne priemerná cena sotva dosahuje 49 zł / m2, zatiaľ čo v najväčšom meste regiónu Gorzow Wielkopolskie je priemerná cena pozemkov iba 73 zł / m2. Podobne nízke ceny pôdy sú pozorované aj v Podkarpatskom a Varmijsko-mazurskom vojvodstve – 62 a 61 zł/m2.
Aj priemerná cena za poľnohospodársku pôdu sa v jednotlivých regiónoch výrazne líši, hoci nie je viazaná na podnikateľskú činnosť a úroveň ekonomického rozvoja. A hoci je logika cenotvorby iná, najdrahšie a najlacnejšie regióny sú prakticky rovnaké vojvodstvá.
Takže podľa informácií zverejnených Agentúrou pre reštrukturalizáciu a modernizáciu poľnohospodárstva (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) boli v Poľsku na konci roku 2021 najvyššie ceny poľnohospodárskej pôdy vo Veľkopoľskom a Kujavsko-pomoranskom vojvodstve - 58,9 tis. 57,4 tisíc zł / ha, resp. Najnižšie ceny poľnohospodárskej pôdy boli v Pomorskom a Podkarpatskom vojvodstve – 28,6 tis. a 25,1 tis. zł/ha.
Priemerná cena v krajine je 42,4 tisíc zł / ha, čo je o viac ako 2 tisíc zł viac ako v rovnakom období minulého roka - to znamená, že hodnota poľnohospodárskej pôdy tiež rastie. Treba však mať na pamäti, že náklady na poľnohospodársku pôdu závisia od triedy priradenej k lokalite, ktorých je len šesť. Napríklad priemerná cena za pozemky triedy I-III vo Veľkopoľskom vojvodstve je 74,2 tisíc zł / ha, zatiaľ čo pozemky triedy V-VI stoja len 42,3 tisíc zł / ha.
Okrem toho bude musieť kupujúci stránky vynaložiť ďalšie náklady spojené so zápisom nehnuteľnosti do vlastníctva. Ide o notárske výdavky vo výške 2-3% z nákladov plus výdavky na zástupcov a sprostredkovateľov - do 5% z ceny objektu. Nezabúdajte ani na dane, ktorým sa budeme venovať nižšie.
Povolenie na kúpu pozemku
Poľské právo nevyžaduje od cudzincov, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť, žiadne osobitné právne postavenie – na legálny pobyt v krajine stačí mať pri kúpe platné vízum. V súlade s článkom 1 Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (zákon o nadobúdaní nehnuteľností cudzincami) však budú občania iných krajín potrebovať na kúpu pôdy osobitné povolenie, ktoré administratívne vydáva minister vnútra. na žiadosť kupujúceho.
Právo na kúpu nehnuteľnosti sa udeľuje za predpokladu, že:
- takýto obchod neohrozuje bezpečnosť štátu, obranu a verejný poriadok Poľska;
- zahraničný kupujúci preukáže spojenie s Poľskom.
Ak sa teda absencia ohrozenia bezpečnosti štátu Poľskej republiky dá celkom ľahko dokázať, z dôvodu absencie námietok zo strany ministra obrany (a v prípade poľnohospodárskej pôdy zo strany ministra pre rozvoj vidieka), potom to s tým spojením s Poľskom nie je také jednoduché.
V súlade s odsekom 2 článku 1a zákona môže byť spojenie s Poľskom preukázané najmä:
- poľská národnosť alebo poľské korene;
- manželstvo s Poľkou / Poľkou;
- dostupnosť povolenia na prechodný pobyt (povolenie na prechodný pobyt) alebo trvalého pobytu (povolenie na trvalý pobyt);
- členstvo v riadiacich orgánoch podniku registrovaného v Poľsku;
- vykonávajúci hospodársku alebo poľnohospodársku činnosť na území Poľskej republiky.
Bez takéhoto spojenia alebo skutočného presťahovania sa do Poľska nie je možné získať povolenie na kúpu pozemku, ale kúpa bez takéhoto povolenia je podľa článku 6 zákona neplatná.
Na získanie dokladu musíte vypracovať žiadosť, ktorá v súlade s odsekom 3 článku 1a zákona musí obsahovať:
- osobné údaje žiadateľa;
- údaje o pozemku (adresa, katastrálne a evidenčné čísla, výmera, charakteristika stavby);
- osobné údaje predávajúceho;
- určenie právnych udalostí, ktoré následne nastanú (predaj nehnuteľnosti);
- účely, ktorými sa zahraničný kupujúci pri uskutočňovaní transakcie riadi;
- zdrojov finančných prostriedkov, ktoré budú vynaložené na kúpu nehnuteľnosti.
K žiadosti je potrebné priložiť tieto dokumenty:
- kópiu pasu, povolenia na pobyt alebo iného dokladu totožnosti;
- dokument potvrdzujúci vzťahy s Poľskom;
- doklady k nehnuteľnostiam (výpis z katastra, výpis z katastra s vyznačením katastrálnej mapy, osvedčenie o účele využitia pozemku a pod.);
- vyhlásenie predávajúceho, ktorý chce nehnuteľnosť predať;
- doklad potvrdzujúci dostupnosť finančných prostriedkov (potvrdenie od banky);
- doklady potvrdzujúce zaplatenie kolkovného vo výške 1570 zł.
Žiadosť o povolenie sa podáva na oddelení rozhodnutí a koncesií Ministerstva vnútra (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), so sídlom: Varšava, ul. Rakovetskaya, 2a, alebo zaslané poštou na adresu: Stefan Batory, 5 (index 02591).
Je potrebné poznamenať, že ustanovenia článku 8 zákona stanovujú podmienky, za ktorých sa vyššie uvedené povolenie na kúpu pôdy nevyžaduje:
- ak cudzinec žije v Poľsku na trvalý pobyt (povolenie na trvalý pobyt, zezwolenie na pobyt stały) viac ako 5 rokov;
- ak je cudzinec zosobášený s Poliakom dlhšie ako 2 roky odo dňa získania povolenia na trvalý pobyt;
- ak má cudzinec štátne občianstvo alebo vykonáva hospodársku činnosť v niektorej z krajín Európskeho hospodárskeho priestoru.
Na čo si dať pozor pri kúpe pozemku
K výberu pozemku je potrebné pristupovať vážne, inak je veľmi ľahké stať sa obeťou podvodu. Vyzdvihli sme niekoľko aspektov, na ktoré si treba pri kúpe pozemku dávať pozor v prvom rade. Ide najmä o:
- Účel pozemku parc. Poľnohospodárska pôda sa zvyčajne nazýva Ziemia alebo Grunty Rolne, zatiaľ čo stavebná pôda je działki budowlane. Prirodzene, pozemok môže byť použitý výlučne na určený účel.
- Prítomnosť komunikácie na stránke. Ak hovoríme o pozemkoch na výstavbu, treba hľadať pozemok s napojenou kanalizáciou, vodovodom a elektrinou – o tom bude svedčiť aj fráza v inzeráte „działka uzbrojona w prąd i kanalizę“ alebo „grunt uzbrojony w media“. “.Samonosné komunikácie budú nielen extrémne drahé, ale zaberú aj veľa času.
- Umiestnenie lokality. Čím bližšie k nemu má rozvinutá infraštruktúra a dostupnosť zastávok MHD, tým je jeho investičná atraktívnosť vyššia. Plus prítomnosť miestneho plánu územného rozvoja (Miejscowy plán zagospodarowania przestrzennego), ktorý prijala komunita – to vám umožní zistiť, čo sa bude diať v najbližších rokoch.
- Právny stav nehnuteľností. Je potrebné preveriť vlastnícke právo predávajúceho k pozemku a absenciu nárokov na stránku, čo sa robí pravidelnou žiadosťou na oddelenie pozemkových a hypotekárnych registrov na okresnom súde.
- Charakteristika lokality. Hovoríme najmä o type pôdy, rozlohe, dostupnosti podzemnej vody, polohe k hlavným geografickým smerom.
Aké dane budete musieť zaplatiť pri nákupe
Celkovo jedinou daňou, ktorú bude musieť kupujúci zaplatiť pri kúpe pozemku, je daň z občianskych transakcií vo výške 2 % z hodnoty transakcie. Plus notárske poplatky a DPH z notárskych poplatkov. Plus, ak je predávajúci právnickou osobou a platiteľom DPH, ďalších 23% DPH, ktoré je zvyčajne zahrnuté v cene. K tomuto zoznamu sa oplatí pridať aj zaplatenie súdneho poplatku za vedenie katastra nehnuteľností a hypoték – 60 zł, plus ďalších 200 zł za zapísanie informácií do týchto registrov.
Časté otázky
Samozrejme, sú to len všeobecné, no zďaleka nie vyčerpávajúce informácie, ktoré sa nám podarilo zozbierať o akvizícii pozemkov v Poľsku. Ak však majú čitatelia stále otázky, je dosť možné, že na ne nájdu odpovede v tejto časti.
Je možné počítať so získaním povolenia na pobyt po kúpe pozemku
Nadobudnutie pozemku, ako aj akejkoľvek inej nehnuteľnosti, bez ohľadu na množstvo, dôvody na jej nadobudnutie alebo účel pozemku, nezahŕňa právo na získanie povolenia na prechodný alebo trvalý pobyt, ako aj na predĺžiť ich.
Kedy môže byť zamietnuté povolenie na nadobudnutie pozemku
Zákon neupravuje konkrétny zoznam dôvodov, pre ktoré môže byť cudzincovi odopreté právo na nadobudnutie pozemku. Zavedená prax však naznačuje, že takéto odmietnutie môže nasledovať v týchto prípadoch:
- ak by transakcia predaja a kúpy ohrozila národnú bezpečnosť Poľska alebo verejný poriadok;
- ak kupujúci nepreukázal svoju súvislosť s RP;
- ak sú predložené sfalšované doklady, sú uvedené nepravdivé údaje atď.
Navyše neexistuje mechanizmus na napadnutie rozhodnutia ministra.
Je možné kúpiť pozemok v prihraničnej oblasti
Áno, zákon nezakazuje cudzincom nadobúdať pozemky v pohraničných oblastiach. V súlade s odsekom 3 článku 8 vyššie uvedeného zákona však na uzavretie takejto transakcie bude určite potrebný súhlas ministra vnútra, aj keď cudzinec vo všeobecnosti spadá pod výnimku a môže nadobudnúť pôdu bez povolenie (napríklad 5 rokov povolenia na pobyt alebo 2 roky manželstva s Poliakom).
Konečne
Všetky vyššie uvedené pravidlá a ceny sú platné od roku 2021. Vzhľadom na rýchlo rastúci dopyt a ceny po pozemkoch však predstavitelia zákonodarnej zložky Poľskej republiky čoraz častejšie diskutujú o sprísnení postupu pri získavaní pozemkov zahraničnými latifundistami. Nedá sa preto vylúčiť, že čoskoro dôjde k zmene aktuálneho poradia. Dnes nie je získanie pozemku v Poľsku pre zahraničného investora problém – problémom môže byť nedostatok pozemkov za atraktívnu cenu.
