Zvláštnosťou španielskeho trhu s nehnuteľnosťami je prítomnosť špeciálneho segmentu kontrolovaného miestnymi finančnými inštitúciami. Ide o zhabané a založené nehnuteľnosti, ktoré boli neplatičom zabavené ako splátka dlhu. Nákup takéhoto bývania sa považuje za najvýnosnejšiu investíciu peňazí. Ako kúpiť nehnuteľnosť od banky v Španielsku, zvážime nižšie.
Čo je to španielska hypotéka
Ako už bolo spomenuté vyššie, nehnuteľnosť z banky je kolaterál, zabavený dlžníkom pri pôžičkách na pokrytie dlhových záväzkov. Odkiaľ sa na trhu vzal takýto segment? Faktom je, že v predkrízových časoch sa stavebný sektor v krajine rozvíjal rýchlym tempom. Španielske bývanie bolo žiadané, každý deň sa uzatváralo veľké množstvo kúpno-predajných transakcií a vydávalo sa množstvo hypotekárnych úverov.
Vlny krízy, ktoré zasiahli Európsku úniu, viedli ku kolapsu finančných trhov, nárastu počtu nezamestnaných občanov, čo znamenalo nárast počtu neplatičov úverov. Ako kompenzáciu za vzniknuté straty začali banky zabavovať dlžníkov kolaterál a predávať ich za znížené náklady. Keďže dlžníkov bolo veľa, množstvo zaistených vecí prispelo k vytvoreniu celého segmentu trhu.
V súčasnosti sú na predaj nielen byty na sekundárnom trhu, ale aj nové byty, keďže bolo poskytnutých veľa úverov na rozostavané obytné komplexy.
Väčšina španielskych bánk už má v personálnej tabuľke vlastné realitné oddelenie, ktoré sa zaoberá predajom zaisteného majetku.
Článok „Kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku“ vám pomôže podrobne si preštudovať postup pri kúpe bývania v tejto krajine a to nielen od bánk.
Výhody a nevýhody založených nehnuteľností v Španielsku
Pred kúpou nehnuteľnosti založenej na hypotéke by ste si mali zvážiť všetky pre a proti takejto transakcie. Všimnime si výhody takéhoto nákupu:
- Znížené náklady na objekty. Takáto nehnuteľnosť sa predáva so zľavou 30-40% z pôvodnej ceny. Niekedy zľava dosiahne 80%.
- Financovanie väčšinou bánk na obstaranie založenej nehnuteľnosti, teda registrácia hypotekárneho úveru na kupujúceho. Z tohto dôvodu finančná inštitúcia nielen predáva zatknuté byty, ale v prípade nezaplatenia poskytuje aj plnú náhradu, pretože náklady na takéto bývanie sa o niekoľko rokov výrazne zvýšia.
- Možnosť vyjednávania. Napriek tomu, že predávajúci je úverová organizácia, nikto nezrušil vyjednávanie o znížení nákladov. Je možné kúpiť bývanie za nízku cenu, a to aj pri zohľadnení potreby opráv. Počiatočné ceny, ktoré sa zverejňujú, sú spravidla o niečo vyššie ako tie, za ktoré je banka pripravená nehnuteľnosť predať.
Je dôležité uvedomiť si nevýhody takejto akvizície. Posúdenie existujúcich nevýhod vám umožní rozhodnúť sa, či sa do bankových nehnuteľností vôbec oplatí pustiť. Negatívne aspekty transakcie zahŕňajú:
- Takmer všetky bankové nehnuteľnosti vyžadujú rekonštrukciu, najčastejšie kapitálovú úpravu. To je jeden z dôvodov nižších nákladov na bývanie.
- 100% financovanie kúpy z banky často znamená zvýšenie úrokovej sadzby úveru.
- Pri predaji nehnuteľnosti na hypotéku je banka pripravená na obchod len pod podmienkou, že klient získa úver v jej múroch, aj keď podmienky v inej úverovej inštitúcii môžu byť výhodnejšie.
- Nový vlastník sa bude musieť zodpovedať za existujúce dlhy na účtoch za energie. Pri zaistení predmetu záložného práva musia byť zrušené všetky osobné účty, ale v praxi to tak nie je vždy.
- Možnosť kúpy nehnuteľnosti len pri zachovaní jej právneho stavu. Napríklad, ak ide o byt, môže slúžiť len ako obytný priestor. Aby ste sa počas transakcie nedostali do neporiadku, mali by ste si pozorne preštudovať podmienky kúpno-predajnej zmluvy.
Na čo si treba dať pozor
Pred kúpou bytu v banke sa odporúča zistiť:
- Zodpovedá technický stav priestorov štátnym normám?
- Existuje dlh na účtoch za energie.
- Kvalita poskytovaných inžinierskych sietí, existujúce problémy s dodávkou vody, elektriny atď.
- Vstupoval predchádzajúci majiteľ do sporov ohľadom rekonštrukcie alebo prestavby bývania. Ak k takýmto sporom došlo, malo by sa objasniť, či boli ukončené, v čí prospech. Faktom je, že pri kúpe obytného priestoru bude musieť nový majiteľ riešiť všetky existujúce nezhody s vládnymi agentúrami.
Kde kúpiť zabezpečenú nehnuteľnosť
Existuje niekoľko spôsobov, ako hľadať založenú nehnuteľnosť. V prvom rade by ste sa mali obrátiť priamo na realitnú kanceláriu alebo prejsť na jej webovú stránku. Okrem portálov agentúr v Španielsku však existujú zdroje, kde nie je odkaz na konkrétnu realitnú kanceláriu. Zobrazujú objekty od metropolitných bytov až po domy na ostrove Gran Canaria. Existujú aj reklamy od jednotlivcov.
Medzi obľúbené stránky patria:
- www.idealista.com - tam je najväčší počet ponúk;
- www.fotocasa.es je druhá najpopulárnejšia stránka na vyhľadávanie nehnuteľností;
- www.habitaclia.com - medzi Kataláncami je dopyt, pretože väčšina prezentovaných reklám pochádza z Barcelony, Girony a Tarragony.
Bankové nehnuteľnosti však nenájdete všade. Ak chcete zobraziť všetky ponuky finančných inštitúcií, mali by ste navštíviť webové stránky bánk. Tu sú niektoré z nich:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- cajamar,
- Bankia,
- Dobrý deň.
Obrátiť sa môžete aj na pobočku banky, kde sa môžete poradiť so založenými nehnuteľnosťami dostupnými na trhu.
Postup pri kúpe nehnuteľnosti založenej na hypotéke
Postup pri kúpe nehnuteľnosti založenej na hypotéke v Španielsku pozostáva z nasledujúcich krokov:
- Vyhľadajte vhodný objekt.
- Otvorenie bankového účtu.
- Rezervácia vybraného bytu. Nakoľko je potrebné objekt vyradiť z predaja, aby naň neprihliadali ďalší kupujúci, je potrebné zaplatiť zálohu vo výške 5-10% z ceny bývania. Táto suma sa po rozhodnutí o zrušení transakcie nevracia.
- Uzavretie predbežnej kúpno-predajnej zmluvy. Dohoda slúži ako záruka, že transakcia prebehne v rámci uzatvorených dohôd.
- Získanie N.I.E. - identifikačné číslo cudzinca. Bez toho nie je možná žiadna dohoda v Španielsku. Vyžaduje sa nielen kúpa bytu, ale aj kúpa vozidla. Číslo získate na policajnej stanici v mieste kúpy nehnuteľnosti. Žiadosť o pridelenie N.I.E. sa podáva osobne, písomnosť môže prevziať aj správca. Ak je žiadateľ ženatý, je lepšie vydať N.I.E. obom manželom naraz. Postup registrácie trvá 2-14 dní.
- Pri použití požičaných prostriedkov sa vydáva hypotéka.
- Ak nemáte pôžičku, môžete okamžite pristúpiť k notárskemu overeniu transakcie. Notár pripraví kúpnu zmluvu a skontroluje právnu čistotu veci. Zvyčajne to trvá 1-3 dni, no pri kúpe nehnuteľnosti vo výstavbe je možné termín predĺžiť.
- Podpis kúpnej zmluvy. Účastníkmi transakcie sú kupujúci a banka ako predávajúci. Všetko by malo prebehnúť za prítomnosti notára. Ak sa nákup uskutoční pomocou vlastných prostriedkov, v tejto fáze dôjde k plnej platbe. Obchod je uzavretý v eurách.
- Zápis do katastra nehnuteľností. Toto sa musí vykonať počas prvého mesiaca po zakúpení. Na registráciu potrebujete:
- požiadať španielsky register nehnuteľností (Registro de Propiedad);
- vyplňte špeciálny formulár;
- zaplatiť poplatok za registračné úkony (asi 2 % z hodnoty nehnuteľnosti);
- predložiť potvrdenie o platbe Registro de Propiedad.
Proces trvá približne hodinu. Potom je do mesiaca majiteľovi nehnuteľnosti vystavený Nota Simple - doklad potvrdzujúci vlastníctvo.
Postup pri kúpe objektu komerčnej nehnuteľnosti je trochu odlišný. Viac sa o tom dočítate v článku „Komerčné nehnuteľnosti v Španielsku“.
Balík dokumentov
V každej fáze transakcie sa bude vyžadovať určitý súbor dokumentov. Takže na získanie N.I.E potrebujete:
- dvojmo vyplnený dotazník (vydaný políciou);
- dve fotografie s rozmermi 3 x 4 cm;
- kópie všetkých strán zahraničného pasu (vyžaduje sa platné vízum);
- kópiu predbežnej kúpnej zmluvy;
- doklad potvrdzujúci zaplatenie zábezpeky;
- bankový certifikát o prítomnosti bežného účtu, na ktorom sú uložené prostriedky na nákup.
Notár bude potrebovať:
- pas kupujúceho;
- I.E kupujúceho;
- predbežná dohoda;
- bankové údaje ako predávajúci.
Pri žiadosti do španielskeho registra nehnuteľností musíte predložiť:
- cestovný pas;
- podpísaná kúpna zmluva;
- žiadosť, ktorú možno vydať na mieste;
- daňový doklad.
Pri registrácii hypotéky bude balík dokumentov väčší.
Ceny nehnuteľností
Ceny hypotekárneho bývania závisia od viacerých faktorov: či sa dom nachádza na pobreží, či je rozvinutá infraštruktúra, či je objekt vhodný na bývanie. Okrem toho sa berie do úvahy oblasť umiestnenia. V turistických oblastiach spravidla nie je veľa zabezpečených nehnuteľností a je to drahšie.
Napríklad priemerné náklady na jednoizbový byt na Tenerife sú 210 000 EUR, trojizbový byt je 390 000 EUR. V Barcelone bude 1-izbový byt v priemere stáť 110 000 EUR, 2-izbový byt - 138 000 €, 3-izbový byt - 192 000 € Výmerovo podobné bývanie v Madride (35-40 m2) stojí 100 000, 120 000 a 180 000 €. Torrevieja je považovaná za jednu z najdrahších španielskych štvrtí. Tam budú takéto byty stáť 65 000, 75 000 a 90 000 €.
V letovisku Palma de Mallorca budú náklady na 1-izbový byt v priemere 115 000 EUR, 2-izbový byt - 180 000 EUR. Vila bude musieť zaplatiť približne 1 milión EUR Drahé nehnuteľnosti na Ibize. Napríklad 3-izbový byt vyjde v priemere na 750-800 tis.
Ale letovisko Alicante ponúka pomerne nízke ceny. Jednoizbové bývanie sa tu dá kúpiť za 120 000 a dvojizbové byty - za 140 - 150 000. Môžete si podrobne preštudovať možnosti kúpy domu v španielskych letoviskách prečítaním článku „Nehnuteľnosti v Španielsku pri mori“.
Dane z nehnuteľností v Španielsku
Treba si uvedomiť, že nadobudnutie španielskej nehnuteľnosti je sprevádzané platením daní. To platí pre obyvateľov krajiny a cudzincov. Navyše, poplatky za prevod transakcie do štátnej pokladnice obe strany – kupujúci aj predávajúci. Výnimkou neboli ani zabezpečené nehnuteľnosti.
V prvom rade musí kupujúci zaplatiť DPH, to sa však týka len nadobudnutia nových predmetov. V súčasnosti je sadzba dane 10 %.
Pri kúpe domu na sekundárnom trhu platí kupujúci daň z prevodu vlastníctva. Toto je potrebné urobiť do mesiaca od podpisu zmluvy, inak nebude nehnuteľnosť zapísaná do katastra nehnuteľností.
V roku 2021 sa sadzba dane pohybuje od 6 do 10 % a závisí od regiónu.
Predávajúci je povinný platiť daň z príjmov fyzických osôb a daň z príjmov z pozemkov. Téme sa podrobnejšie venuje článok „Daň z nehnuteľností v Španielsku“.
Predaj nehnuteľnosti so španielskou hypotékou
Dôležitou etapou pri predaji nehnuteľnosti je určenie trhovej hodnoty predmetu. K tomu si predávajúci objedná a zaplatí odborné ocenenie bytu, bytu či vily. Potom môžete začať aktivity na nájdenie potenciálneho kupca.
Právo predať nehnuteľnosť má len priamy vlastník alebo správca. Splnomocnenie na transakciu musí byť overené notárom.
Po nájdení kupujúceho je vyhotovená predbežná kúpno-predajná zmluva a zmluva o zálohe. Predaj nehnuteľnosti, na ktorej je vecné bremeno, je nemožný, treba ho odstrániť. Viac užitočných informácií nájdete v publikácii „Ako predať nehnuteľnosť v Španielsku“.
FAQ
Je pravda, že hypotéky v Španielsku vyžadujú veľké opravy?
Nedá sa to samozrejme povedať o všetkých objektoch, väčšina bytov a domov, ktoré patria bežným občanom, je však v žalostnom stave. To je jeden z dôvodov poklesu trhovej hodnoty. Napríklad v letovisku Blanes kúpite dvojizbový byt za 130 000 €, pričom bývanie vo výbornom stave bude stáť 250 000 €.
Môžem získať povolenie na pobyt pri kúpe nehnuteľnosti?
Táto otázka znepokojuje mnohých cudzincov, pretože povolenie na pobyt je prvým krokom k získaniu povolenia na trvalý pobyt v Španielsku. Odpoveď je áno, no povolenie na pobyt možno získať len pri kúpe nehnuteľnosti v hodnote pol milióna eur. Zároveň bude mať právo na prechodný pobyt nielen vlastník, ale aj jeho rodina.
Dá sa pri kúpe hypotekárneho bytu vyjednávať s bankou?
Zníženie ceny nehnuteľnosti dohodou je možné. Finančná inštitúcia spočiatku nafukuje hodnotu len na zjednávanie. Okrem toho má banka záujem o rýchly predaj objektu. Vytrvalosť kupujúceho umožní kúpiť bývanie napríklad v Benidorme, teda na prvej morskej línii, za menej ako 200 tisíc €.
Závery
Predaj bytov založených na hypotéke sa za posledných pár rokov stal samostatným segmentom realitného trhu. Mnohé banky zaviedli do svojho štátu realitné štruktúry, pretože dopyt po takýchto nehnuteľnostiach je mimoriadne vysoký, najmä medzi cudzincami. Kto by si nechcel kúpiť dom niekde vo Valencii s 30-40% zľavou z ceny?
Nákup kolaterálu nie je ľahká, ale celkom realizovateľná úloha. Hlavná vec je dostupnosť požadovaného množstva a času na postup.
