V dnešnom nestabilnom svete sú nehnuteľnosti jedným z najúspešnejších investičných objektov. A jednou z najlepších krajín na takúto dohodu je Španielsko. Dnes je totiž ťažké nájsť iný štát, kde by sa najkrajšia príroda a bohaté kultúrne dedičstvo tak harmonicky spájali s rozvinutou infraštruktúrou a ekonomikou. Ideálnou možnosťou je kúpa nehnuteľnosti v Španielsku pri mori. Zvážte, čo kupujúci potrebuje vedieť a hlavné črty typické pre transakciu predaja a nákupu v tejto pyrenejskej krajine.
Niekoľko informácií o trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Španielsku
Kríza, ktorá sa odohrala v rokoch 2008–2021 v tomto segmente španielskeho trhu, je už zabudnutá. Dnes sa jeho domorodí obyvatelia vrátili k toku investorov. Rast celkového počtu transakcií sa začal už v roku 2021. Potom to boli 4 %.
V nasledujúcom roku – 2021 – sa hodnota tohto ukazovateľa zastavila na hranici plus 11 %. Po 12 mesiacoch dosiahol hodnotu 14 %.
Potom sa tempo rastu spomalilo. V roku 2021 to bolo 14,6 %. Štatistiky za rok 2021 budú skromnejšie. Väčšina investorov si dala prestávku kvôli katalánskemu referendu o odtrhnutí od Španielska. O pluse za rok však niet pochýb.
Podľa informácií zverejnených Národným štatistickým inštitútom Španielska sa v prvom štvrťroku 2021 predalo 134 705 nehnuteľností, z ktorých 16,7 % získali cudzinci.
Ak chcete kúpiť bývanie v Španielsku, najčastejšie Briti hľadajú. V poslednom čase im však vážne konkurujú Francúzi, Belgičania a Škandinávci. Čo sa týka našich krajanských investorov do zámorských nehnuteľností, tento rok väčšina z nich kúpila nehnuteľnosti v Španielsku.
Hlavné pobrežia španielskeho kráľovstva
Najväčší dopyt medzi kupujúcimi sú nehnuteľnosti nachádzajúce sa na jednom z nasledujúcich pobreží:
- Costa Dorada (zlaté pobrežie - rusky) je pobrežie Baleárskeho mora, tiahne sa 200 km od severu na juh od mesta Vilanova i la Geltrú po Alcanar. Dominujú mu jemné a dlhé piesočnaté pláže. Najžiadanejšie v tomto regióne sú nehnuteľnosti na rekreáciu a turistiku.
- Costa Brava (členité, skalnaté, divoké pobrežie - ruské) - severné pobrežie provincie Katalánsko, ktoré sa rozprestiera od mesta Blanes až po hranice s Francúzskom. Ceny bývania v tomto regióne sú pomerne vysoké, keďže jeho ekonomika je jednou z najrozvinutejších v Španielsku.
- Costa del Sol (pobrežie slnka - rusky) - južná časť pobrežia Stredozemného mora, ktorá sa tiahne od Gibraltárskeho prielivu až po mesto Malaga. Miestne mesto Marbella je domovom najprestížnejších nehnuteľností v Španielsku.
- Costa Blanca – v ruštine „biele pobrežie“. Toto je stredomorský pás provincie Alicante. Práve tu sa stretávajú cenovo najvýhodnejšie ponuky nehnuteľností na celom pobreží Stredozemného mora.
Kde a ako najlepšie hľadať ponuky
Na nájdenie najlepšej možnosti kúpy nehnuteľnosti na španielskom pobreží môžu Rusi využiť možnosti internetu. Okrem toho sú potrebné informácie zverejnené nielen na internetových zdrojoch realitných kancelárií, ale aj na webových portáloch s inzerátmi od jednotlivcov a profesionálnych agentov.
Poďme si ich v krátkosti vymenovať.
- Milanuncios a Vibbo (predtým segundamano) sú analógmi domáceho hand-to-hand. Tu sú zverejnené inzeráty na predaj najrôznejších predmetov vrátane nehnuteľností.
- Habitaclia je populárna stránka najmä v Katalánsku, ale zobrazuje informácie pre všetky regióny. V súčasnosti jej základňa presahuje 300 000 objektov.
- Fotocasa - dnes je prostredníctvom tohto internetového zdroja ponúkaných na predaj viac ako 1,2 milióna nehnuteľností v celom Španielsku. Denne sa jeho databáza dopĺňa o približne 8 tisíc nových inzerátov.
- Idealista - denne tu pribudne okolo 10 tisíc nových inzerátov. Vo všeobecnosti databáza tohto webového portálu obsahuje viac ako 1,3 milióna objektov po celej krajine.
Aký je postup pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku?
Trvanie kúpy súkromného domu alebo bytu v novostavbe je približne 3 mesiace. Tento postup zahŕňa nasledujúce kroky:
- otvorenie španielskeho bankového účtu;
- získanie identifikačného čísla NIE. Je analogický s domácim DIČ;
- výber objektu;
- podpísanie predbežnej kúpnej zmluvy. Informácie o tom, kto predáva vybrané bývanie, sú umiestnené v inzeráte. Pomocou týchto informácií sa musíte spojiť s vlastníkom predávanej nehnuteľnosti a podpísať s ním takúto zmluvu. Potom kupujúci zaplatí zálohu na účet predávajúceho - asi 10% z ceny predmetu;
- žiadosť o hypotekárny úver (v prípade potreby);
- podpísanie konečnej dohody v prítomnosti notára;
- kupujúci prevedie zvyšnú čiastku predávajúcemu;
- zápis nehnuteľnosti do registro de propriedad - katastra nehnuteľností.
Tejto téme sa podrobnejšie venujeme v článku „Nákup nehnuteľnosti v Španielsku“.
Zoznam dokumentov
Na otvorenie účtu v španielskej banke bude Rus potrebovať:
- medzinárodný pas;
- osobný výkaz o príjme (maximálne za 2 kalendárne roky). V Ruskej federácii ide o 2-daň z príjmu fyzických osôb;
- potvrdenie z aktuálneho miesta zamestnania s uvedením mena, funkcie a platu.
Občan, ktorý oficiálne nikde nepracuje, musí akýmkoľvek spôsobom potvrdiť zákonnosť pôvodu finančných prostriedkov: poskytnúť zmluvu o predaji garáže, auta, nehnuteľnosti atď.
Na získanie NIE potrebujete nasledujúce doklady:
- medzinárodný pas;
- vyplnený dotazník, v ktorom sú uvedené osobné údaje;
- 2 farebné fotografie 3 × 4 cm;
- rezervácia alebo kópia leteniek na spiatočný let zo Španielska;
- predbežná dohoda o rezervácii nehnuteľnosti v tejto krajine;
- bankový výpis potvrdzujúci skutočnosť, že kupujúci má finančné prostriedky vo výške potrebnej na transakciu (najmenej 30% zmluvnej hodnoty nadobudnutého majetku);
Mimochodom, kúpa obytného priestoru vám umožňuje získať povolenie na pobyt v Španielsku. Ale to je téma iného článku.
Úroveň cien nehnuteľností v Španielsku na pobreží
Bývanie pri mori v Španielsku je iné – bungalovy, viladomy, vily, domy, štúdiá a apartmány. Náklady ovplyvňujú nasledujúce faktory: blízkosť pláže, typ nehnuteľnosti, rok výstavby a provincia. Pozrime sa bližšie na situáciu podľa regiónov.
- Môžete si kúpiť lacnú nehnuteľnosť pri mori v Španielsku na pobreží Costa Blanca. Historicky stojí bývanie v tomto regióne bez ohľadu na typ o niečo menej, ako je celoštátny priemer tejto charakteristiky. Ceny za apartmány a štúdiá s výhľadom na more sa tu pohybujú okolo 40-50-tisíc eur.
- Objekty na pobreží Costa Brava budú drahšie. Tu cena nehnuteľnosti nie je nižšia ako 150 000 eur. Ak chcete získať právo požiadať o rezidentské investorské vízum (je to oveľa dôležitejšie ako povolenie na pobyt), musíte uskutočniť predaj a nákup objektu v hodnote najmenej 500 000 eur.
- V regióne Costa Dorada dosahuje cena 1 obytného štvorcového metra takmer 1 500 eur. Ak však porovnáte s Costa Brava, môžete tu kúpiť nehnuteľnosť za prijateľnejšiu cenu. Takže za 130 000 eur v meste Salou nájdete veľmi dobrú možnosť bytu. Ponúkajú aj byty na odkúpenie. Napríklad tento typ bývania s 2 spálňami a vstupom na terasu 70 m2. m v polovici IV štvrťroku 2021 je možné zakúpiť za 89 000 eur.
- Teraz pár slov o nehnuteľnostiach na pobreží Costa del Sol. V skutočnosti je rozdelená do dvoch kategórií: s vysokou cenou za bývanie a jej podmienene priemernými nákladmi. Prvý typ štandardne zahŕňa objekty nachádzajúce sa na takzvanej Zlatej míli.Tu stoja šik 3-izbové byty minimálne 780 000 eur. Ponuky bývania v strednej cenovej kategórii sú veľmi málo. Predajcovia v letovisku Estelona preukazujú zákazníkom relatívnu lojalitu. V rezidenčnom komplexe kúsok od mora so spoločným bazénom kúpite malý byt „len“ za 98 000 eur.
Hodnotu španielskeho regionálneho trhu s bývaním neurčujú len nákladové charakteristiky nových alebo sekundárnych nehnuteľností. Ak objektívne zvážime všetky prestížne letoviská krajiny, žiadny iný región nemôže konkurovať Costa del Sol v životnej úrovni a kvalite služieb.
Náklady na nákup a dane z nehnuteľností
Náklady na tento postup sa pohybujú od 6-11% z ceny objektu. Zoznam výdavkov vyzerá takto:
- ak sa bývanie kupuje na primárnom trhu, platia sa dane:
- kolky (IAJD, AJD) - od 0,5 do 1,5 %;
- IVT (španielska verzia ruskej DPH) - 10%;
- ak je predmetom kúpy vedľajšie bývanie, platí sa ITP - daňový odvod z prevodu nehnuteľnosti vo výške 6-10%;
- žiadosť o Nota Simple (stav objektu) - 9 € plus preklad. Tento dokument obsahuje údaje o aktuálnom vlastníkovi nehnuteľnosti, o existujúcich dlhoch a vecných bremenách, ako aj stručný popis priestorov (počet izieb, metráž a pod.);
- notárske služby - od 0,03 do 0,45%;
- náklady na registráciu - od 0,02 do 0,175%.
Pre tých, ktorých táto téma zaujíma, odporúčame oboznámiť sa s článkom „Daň z nehnuteľností v Španielsku“.
Niekoľko tipov pre kupujúcich
Aby ste minimalizovali riziko straty peňazí pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku, mali by ste dbať na rady odborníkov na trh s bývaním:
- musíte vypracovať kúpnu zmluvu kontaktovaním profesionálneho realitného makléra so službami; pre spoľahlivosť je tiež vhodné zapojiť právnika;
- požiadajte osobu sprevádzajúcu transakciu – právnika alebo realitnú kanceláriu – aby vypočítala pravdepodobné dodatočné daňové poplatky. Je možné, že suma v rubľoch alebo v cudzej mene vám nebude vyhovovať a transakcia bude musieť byť opustená;
- aby ste predišli možným nepredvídaným situáciám, opýtajte sa, koľko vás bude stáť predloženie ročného vyhlásenia o vlastníctve nehnuteľností vašej obci;
- na zistenie všetkých prípadných nedostatkov kupovaného objektu pri jeho obhliadke sa uchýlite k službám stavebného dozoru. Najprv sa však uistite, že nie je pridružený k agentúre alebo predajcovi;
- môže byť zbytočné kontrolovať susedov z hľadiska primeranosti. Ak je to možné, mali by ste zistiť, kto býva v okolitých domoch alebo vo vašom vchode.
Ako predať nehnuteľnosť v Španielsku
Aby Rusi predali svoje španielske nehnuteľnosti, je najlepšie podpísať zmluvu o spolupráci so špecializovanou agentúrou. V tomto prípade bude schéma predaja vyzerať takto:
- Odoslanie žiadosti realitnej spoločnosti.
- Špecialisti agentúry kontrolujú objekt a určujú jeho trhovú hodnotu.
- Splnomocnenie sa vyhotovuje na meno zástupcu protistrany.
- Klient pošle spoločnosti balík potrebnej dokumentácie.
- Robia sa opatrenia na reklamu objektu a nájdenie kupca.
- S osobou, ktorá prejavila úmysel kúpiť bývanie, sa podpíše predbežná zmluva, po ktorej sa účtuje rezervačná záloha.
- Termín kontaktovania notárskeho úradu pre registráciu transakcie je dohodnutý.
- V určený deň príde majiteľ objektu do Španielska alebo jeho zástupca uzavrie transakciu
- Prevod peňazí kupujúcim.
- Prijatú sumu po odpočítaní odmeny agentúry a daní prevedie zástupca na bankový účet klienta – predávajúceho.
Tejto téme sa podrobnejšie venuje článok „Ako predať nehnuteľnosť v Španielsku“.
Záver
Ruskí kupujúci španielskych nehnuteľností najčastejšie uprednostňujú nehnuteľnosti nachádzajúce sa v pobrežných oblastiach. Tento prístup je spôsobený stabilitou ekonomiky týchto regiónov a vo všeobecnosti rozvojom infraštruktúry charakteristickej pre rekreačné oblasti.
Objekt, ktorý vyhovuje všetkým parametrom, nájdete na oboch typoch trhov – primárnom aj sekundárnom. Pre minimalizáciu rizika straty peňazí sa oplatí využiť služby realitnej spoločnosti a stavebného dozoru. Kupujúci by si mal uvedomiť aj to, že okrem priamych hotovostných nákladov spojených s vysporiadaním s predávajúcim nehnuteľnosti bude musieť zaplatiť množstvo daní. A stane sa úplným vlastníkom nadobudnutého bývania až po zaregistrovaní transakcie v príslušnom štátnom registri Španielska. Bude to trvať asi 3 mesiace.
