V Španielsku dochádza k postupnému rozvoju prenájmu. Uľahčuje to nielen možnosť získať povolenie na pobyt na nákup nehnuteľností od 500 tisíc eur, ale aj dobrý zisk z prenájmu bývania pre turistov a dokonca aj pre samotných Španielov. Ak vás zaujíma, ako si prenajať byt v Španielsku, mali by ste sa v prvom rade oboznámiť s právnymi aspektmi a osobitosťami tohto druhu podnikania.
Aký ziskový je prenájom v Španielsku?
Nehnuteľnosti nachádzajúce sa v rekreačnej oblasti, ktoré sa kupujú najmä za účelom ich prenájmu turistom, sú častejšie žiadané v letnom období (v dovolenkovej sezóne je obsadených cca 90 % turistických nehnuteľností), v tzv. po zvyšok roka sú domy a byty v blízkosti pobrežia obyčajne prázdne... Prenájom turistického ubytovania v rekreačnej oblasti však poskytuje majiteľovi v priemere asi 5% zisk ročne, takže krátkodobý prenájom organizovaný v prímorských oblastiach môže byť celkom ziskový.
Rovnako výhodné je prenajímať nehnuteľnosť aj dlhodobo. Vo veľkých mestách neustále rastie dopyt po nehnuteľnostiach na prenájom.
Od roku 2021 si 27 % mladých ľudí vo veku 22 – 29 rokov radšej prenajme dom, než by šetrilo peniaze na jeho kúpu.
Španielsko sa navyše stáva čoraz obľúbenejšou krajinou medzi študentmi, ktorí sem prichádzajú na výmenné programy. Veľký prílev zahraničných študentov je pozorovaný najmä v meste Valencia.
Aké sú druhy prenájmu
Nájomné v Španielsku, ako aj v iných krajinách sveta, je dvojakého druhu: dlhodobé a krátkodobé. Pri prenájme nehnuteľnosti na dlhodobý prenájom uzatvára prenajímateľ s nájomcom zmluvu, ktorá spravidla trvá 1 rok.
Španielske právo zároveň chráni nájomcu natoľko, že ak ho bude chcieť obnoviť po uplynutí platnosti zmluvy, pri absencii závažných dôvodov na vypovedanie zmluvy bude prenajímateľ povinný obnoviť nájomnú zmluvu až do celkovej doby trvania zmluvy. je päť rokov.
Ak nájomca nechce obnoviť nájomnú zmluvu a mieni byt opustiť, musí o tom informovať vlastníka nehnuteľnosti najneskôr 30 dní pred skončením zmluvy.
Ceny dlhodobého prenájmu sú nižšie ako krátkodobé, ale výhodou takéhoto prenájmu je, že vlastník nehnuteľnosti má oproti krátkodobému zabezpečený nepretržitý stabilný príjem.
Krátkodobý prenájom zahŕňa prenájom bývania na obdobie od niekoľkých dní až po niekoľko mesiacov v závislosti od potrieb nájomcu.
Krátka doba prenájmu je vhodná skôr pre turistov, študentov a podnikateľov na služobných cestách. Krátkodobý prenájom bude navyše o niečo drahší ako dlhodobý. Prenajímateľ je však nútený venovať nehnuteľnosti oveľa viac času a pozornosti, keďže pravidelné striedanie nájomníkov si vyžaduje neustály kontakt s novými ľuďmi.
Vyjednávanie, vstup a výstup nájomníkov, organizácia upratovania domu po každom nájomníkovi - to všetko si vyžaduje nepretržitú účasť vlastníka bytu na procese.
Faktory ovplyvňujúce cenu prenájmu
Nasledujúce faktory ovplyvňujú tvorbu cien prenájmu v Španielsku:
- umiestnenie;
- typ bývania;
- nájomné.
Región
Poloha nehnuteľnosti je hlavným faktorom ovplyvňujúcim cenu prenájmu. Katalánsko, rovnako ako Costa Blanca a Costa Brava, sú považované za najdrahšie regióny v krajine.
Drahé prenájmy sú dostupné aj vo všetkých veľkých mestách ďaleko od mora. Takže cena prenájmu v letovisku a veľkých mestách Španielska sa môže pohybovať od 1200 do 5000 eur mesačne, v závislosti od počtu spální, metrov štvorcových a rekonštrukcie. Zároveň v malých mestách bude mesačný nájom stáť od 300 do 600 eur.
Typ nehnuteľnosti
Dôležité je aj to, aký typ nehnuteľnosti sa prenajíma – obchodná alebo obytná, chata či vila, byt či izba. Napríklad v Torrevieja si môžete prenajať trojizbový byt s rozlohou 75 m2. metrov za 40 eur na deň a dom s rovnakou rozlohou - za 50 eur.
Cena mesačného prenájmu
Cenu prenájmu určuje osobne prenajímateľ. Vytvára sa s prihliadnutím na umiestnenie, vykonanú rekonštrukciu, počet spální, celkovú plochu, dostupnosť doplnkového vybavenia atď.
Registrácia licencie na prenájom nehnuteľností
Na to, aby ste si mohli krátkodobo prenajať bývanie, musíte v niektorých regiónoch krajiny získať turistickú licenciu. Medzi tieto regióny patrí Katalánsko, Madrid, Andalúzia, Baleárske ostrovy, Kanárske ostrovy.
Treba mať na pamäti, že španielske právo nestanovuje taký pojem ako „turistické ubytovanie“. Preto je táto problematika v každom kraji upravená inak. Napriek tomu je postup získania licencie všade rovnaký.
Vlastník nehnuteľnosti sa musí obrátiť na mestský úrad / regionálny úrad a poskytnúť dôkaz o vhodnosti svojej nehnuteľnosti na prenájom. Z dokladov sa bude vyžadovať „Vyhlásenie o zodpovednosti“. Ide o dokument potvrdzujúci súlad podmienok bývania so všetkými povinnými požiadavkami.
Predmet sa následne zapíše do evidencie a majiteľovi sa vydá Osvedčenie o evidencii s identifikačným číslom.
Náklady na získanie takejto licencie sú vo všetkých regiónoch odlišné. Priemerne sa cena pohybuje od 170 do 500 eur.
Licencia sa vydáva na nehnuteľnosť, nie na osobu, preto treba mať na pamäti, že predajom vec prechádza na nového vlastníka (ak v tom čase neuplynula doba jej platnosti).
Ďalší dôležitý bod: majiteľ musí v každom oznámení o prenájme, aj na internete, uviesť vydané súpisné číslo a kategóriu nehnuteľnosti.
Uzavretie nájomnej zmluvy
Pravidlá prenájmu sa riadia španielskym právom (zákon o nájme v mestách č. 29/1994 z 24. novembra 1994). V súlade s týmto dokumentom sa odporúča vlastníkovi bytu a nájomcovi uzavrieť písomnú nájomnú zmluvu.
Forma vyhotovenia zmluvy môže byť ľubovoľná, musia sa v nej však premietnuť tieto ustanovenia:
- osobné identifikačné údaje prenajímateľa a nájomcu;
- platobné podmienky (výška mesačného nájomného; či má prenajímateľ právo na zvýšenie nájomného; kto zo strán platí za energie a iné doplnkové služby, napr. upratovanie územia, čistenie bazéna a pod.);
- zoznam inventára, nábytku, domácich spotrebičov, ako aj popis ich stavu v čase dodania.
Transakciu môže formalizovať notár a informácie zapísať do registra majetku (Registro de Propiedad). Čo sa týka podnájmu, tento typ nájomného bývania je povolený len čiastočne a toto rozhodnutie je potrebné vopred prerokovať s prenajímateľom.
Výška nájomného musí byť stanovená dohodou zmluvných strán. Prenajímateľ má zo zákona právo na zvýšenie nájomného počas trvania zmluvy v súlade s indexom inflácie (ak bola táto možnosť uvedená v zmluve).
Čo prenajímateľ nesmie urobiť, je požadovať viac ako jeden mesiac vopred (ak nie je v nájomnej zmluve uvedené inak).
V čase zúčtovania nájomného (zvyčajne k tomu dochádza v prvý týždeň každého mesiaca) musí vlastník bytu vydať nájomcovi potvrdenie o vykonanej platbe alebo výpis z účtu, ak bola platba uskutočnená bankovým prevodom.
Ak nájomca neplatí nájomné, má prenajímateľ právo obrátiť sa na políciu.Ak po tomto dlh nebude zaplatený, vlastník má právo nastoliť otázku vysťahovania bezohľadného nájomcu.
Tak ako vo väčšine krajín, pri uzatváraní nájomnej zmluvy musí budúci nájomca zaplatiť depozit vo výške mesačnej sadzby. Ak v čase odhlásenia zostanú nábytok a domáce spotrebiče v rovnakom stave ako pri nástupe, záloha sa vráti nájomcovi v plnej výške.
Keď prenajímateľ odmietne vrátiť zálohu, má nájomca právo obrátiť sa na políciu a následne okrem zálohy bude musieť prenajímateľ zaplatiť aj úroky nahromadené počas omeškania.
Ak sa pri skončení zmluvy zistí v byte poškodenie, tak sa zo zálohy odpočítajú náklady na spôsobenú škodu.
Ak chce vlastník nehnuteľnosti predať svoju nehnuteľnosť, tak ju zo zákona musí najskôr ponúknuť nájomcovi.
Výdavky a zdaňovanie príjmov z prenájmu
Majitelia bytov sú povinní každoročne uvádzať svoje príjmy z prenájmu v daňovom priznaní. Prenájom podlieha nasledujúcim daniam:
- daň z príjmu z prenájmu nehnuteľností - sadzba 24 % (neplatí pre nerezidentov, ktorí navštívia Španielsko na krátkodobé vízum);
- individuálna daň z nehnuteľností (IBI) - do 2% z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti.
V priemere to vychádza tak, že odvod daní ročne trvá od 100 do 500 eur za prenájom bytu a od 300 do 2000 eur za prenájom vily.
K výdavkom na nehnuteľnosť sa okrem daní pripočítavajú aj platby za energie (plyn, voda, elektrina, telefón, internet atď.). Otázka, kto platí za tieto služby, musí byť vopred dohodnutá medzi vlastníkom a nájomcom a tiež premietnutá do zmluvy. Prenajímateľ je zodpovedný za vymaľovanie a kapitálové opravy bývania a nájomca je zodpovedný za súčasné opravy.
Požičovne
Majiteľ nehnuteľnosti môže svoju nehnuteľnosť buď prenajímať sám, alebo sa obrátiť na špeciálnu správcovskú spoločnosť, ktorá mnohé organizačné záležitosti prevezme za poplatok.
Vo väčšine prípadov správcovské spoločnosti poskytujú tieto typy služieb:
- hľadanie nájomníkov;
- vyhotovenie nájomnej zmluvy;
- vedenie dokumentácie počas dodania bývania;
- príprava a podávanie daňových priznaní;
- poradenstvo;
- renovácia nehnuteľností;
- údržba územia (čistenie, čistenie bazénov, starostlivosť o trávnik atď.);
- poistenie prípadov neplatenia lízingových splátok.
Provízia správcovskej spoločnosti je približne 7-15% z poplatku za prenájom.
Okrem správcovskej spoločnosti sa majiteľ môže obrátiť aj na realitnú kanceláriu. V tomto prípade mu však môžu byť poskytnuté služby len pre konkrétnu miestnosť, ktorá sa prenajíma, pričom využitie služieb správcovskej spoločnosti je výhodnejšie, ak sa potrebujete postarať o celý objekt s veľkým počtom izieb.
Konečne
Nadobudnutie nehnuteľnosti v Španielsku od 500-tisíc eur dáva cudzincom možnosť získať povolenie na pobyt, rezidentská karta však zďaleka nie je jediným benefitom takejto investície.
Prenájom v Španielsku posilňuje svoju pozíciu a je každým rokom ziskovejší. Krajinu každoročne navštívia milióny turistov z celého sveta, ktorí namiesto hostelov a hotelov čoraz častejšie volia denné prenájmy apartmánov. Nemenej výhodný je však aj dlhodobý prenájom.
Ak si chcete prenajať byt alebo dom v Španielsku, mali by ste si pozorne preštudovať právne aspekty prenájmu v kráľovstve ako celku, ako aj v jeho jednotlivých regiónoch, pretože každý z nich má svoje vlastné nuansy. Napríklad v niektorých regiónoch musíte pred prenájmom nehnuteľnosti na krátkodobý prenájom získať špeciálnu licenciu. Okrem toho by ste sa mali podrobne oboznámiť so sadzbami dane, ktoré sa v Španielsku vyberajú z príjmov z prenájmu, ako aj s ďalšími súvisiacimi nákladmi.
