Po nehnuteľnostiach v Nemecku je stabilný dopyt a investori našli nové príležitosti na generovanie príjmov – dnes aktívne nakupujú lacné bývanie triedy B a C. Značný podiel kúpno-predajných transakcií pripadá na takzvané nové spolkové krajiny – v súčasnosti je to v oblasti bývania a bývania v oblasti nehnuteľností. mestá východného Nemecka, ktoré sú tradične považované za ekonomicky zaostalé regióny ... V posledných rokoch je stabilný dopyt po nehnuteľnostiach v Magdeburgu, Lipsku, Drážďanoch a Erfurte. Za zmienku stojí najmä Magdeburg, ktorý sa zrazu stal atraktívnym pre domácich aj zahraničných investorov.
Realitný trh v Magdeburgu
Magdeburg je hlavným mestom spolkovej krajiny Sasko-Anhaltsko s približne 230 tisíc obyvateľmi, ktorých počet stále rastie, aj keď pomalým tempom. Je to druhé najväčšie mesto (po Halle) v Sasku-Anhaltsku a zo štátnych inštitúcií v Magdeburgu sa nachádza iba parlament.
Mesto oceňujú miestni obyvatelia a priťahuje osadníkov veľkým počtom miest na rekreáciu v prírode - 28% plochy Magdeburgu zaberajú parky, lesy, jazerá.
V meste je niekoľko divadiel, múzeí a kultúrnych centier. Magdeburg má dobré životné podmienky, a preto sa obyvatelia mesta so sťahovaním nikam neponáhľajú.
Podľa štatistík uplynie od podania inzerátu na prenájom bytu do uzatvorenia nájomnej zmluvy v priemere 18 dní, ktoré hovoria o dopyte po bývaní a vhodnosti investovania do nehnuteľností v Magdeburgu s cieľom vygenerovať tento druh príjmu. Nemci sa navyše nesnažia zaobstarať si vlastné bývanie – iba 52 % obyvateľov krajiny vlastní byt alebo dom.
Keďže sa bavíme najmä o lacných nehnuteľnostiach triedy B a C, porozmýšľať môžete aj nad prenájmom bytov študentom – v meste je viacero vysokých škôl.
Na rozdiel od občanov krajín SNŠ sú Nemci často stálymi nájomníkmi a stávajú sa nimi v čase presídlenia od svojich rodičov, zvyčajne hneď po ukončení školy. Táto skutočnosť je opäť plusom pre prenajímateľa, ktorý vlastní byt v meste, kde pôsobia vzdelávacie inštitúcie.
Sotva sa dá počítať s prenájmom bytov turistom: na prehliadku mesta a nákupy v miestnych nákupných centrách stačí jeden deň, keďže väčšina historických pamiatok bola zničená počas bombardovania druhej svetovej vojny. Cudzinci si občas namiesto hotelových izieb prenajímajú byty, ak sa chystajú spoznávať okolité mestá: Aschersleben, Bernburg, Blankenburg, Köthen, Oschersleben, Salzwedel, Stendal, Tangermünde, Wernigerode. Pohodlnejšie a rýchlejšie sa k nim dostanete z Magdeburgu.
Ak sa zameriate na zisk z prenájmu bytu turistom, je lepšie kúpiť nehnuteľnosť v blízkosti železničnej stanice (v centre mesta) - cestujúci zvyčajne prichádzajú autom alebo vlakom. Okrem toho sa v blízkosti nachádza federálna cesta, z ktorej sa dá pohodlne vystúpiť zo železničnej stanice a k väčšine atrakcií mesta sa dostanete za pár minút.
V Nemecku je každý rok veľký tok pracovných migrantov, ktorí po príchode budú potrebovať lacné bývanie na pomerne dlhú dobu. V časoch NDR bol Magdeburg považovaný za mesto ťažkého strojárstva, no po zjednotení Nemecka boli veľké podniky rozdrobené na menšie a sprivatizované.
Dnes je väčšina spoločností vyhlásená za bankrot alebo nečinnosť. Napriek tomu si migranti za prácou nachádzajú prácu u najväčšieho miestneho zamestnávateľa – v Nemeckej železničnej spoločnosti a v malých podnikoch v ľahkom a potravinárskom priemysle, ktorých je veľa.
V meste pribúdajú nové pracovné miesta aj vďaka aktívnemu rozvoju týchto odvetví:
- strojárstvo, výroba priemyselných zariadení;
- technológie šetrné k životnému prostrediu a recyklácia;
- zdravotná starostlivosť (na 100 tisíc obyvateľov Magdeburgu - 221,2 praktických lekárov (priemer v Nemecku je 230 lekárov na 100 tisíc Nemcov));
- logistiky.
Magdeburg je pripravený ponúknuť investorom nielen rezidenčné, ale aj komerčné nehnuteľnosti. Mesto má všetky možné typy komerčných nehnuteľností, ktorých kúpa povedie podnikateľa k vysokým príjmom z prenájmu priestorov:
- sociálne budovy;
- kancelárske priestory a budovy;
- výrobné zariadenia a sklady;
- samostatne stojace budovy pre kanceláriu, súkromnú prax, remeselnú dielňu (podľa uváženia investora);
- priestory na organizovanie maloobchodu (obchody, nákupné centrá, trhy);
- byty na denný prenájom;
- priestory na voľné užívanie (vhodné pre hotel, reštauráciu, kaviareň, športové centrum).
Najpopulárnejšie, ziskové a rýchlo splatné sú komerčné nehnuteľnosti, ktoré:
- nachádza sa v centre alebo v spacích zónach Magdeburgu, kde je pešia a automobilová doprava;
- sa nachádzajú v blízkosti parkoviska alebo majú vlastné parkovacie miesta.
Nasledujúca tabuľka zobrazuje náklady na niektoré objekty komerčných nehnuteľností v Magdeburgu, ktoré majitelia v súčasnosti ponúkajú na predaj, ich ziskovosť a vlastnosti:
| Objekt | rok | Plocha, m2) | Ďalšie informácie | Ziskovosť (%) | Absolútny príjem (EUR) | Cena (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Supermarket | 1997 | 917 | Plocha pozemku - 5020 m 2, parkovacie státia - 75 | 8.2 | 128.978 | 1,570,000 |
| Nákupné centrum | 1994 | 28.068 | Plocha pozemku - 76.938 m 2, parkovacie státia - 950 | 7.2 | 2,652,512 | 36,600,000 |
| Sanatórium | 1998 | 8.674 | 129 bytov, 8 obchodných priestorov | 6.3 | 1,009,983 | 16,000,000 |
| Hotel | - | - | 143 izieb | 5.6 | 522 | 9,340,000 |
| Čerpacia stanica | 2017 | 11 | Výjazd na diaľnicu od čerpacej stanice | 6.5 | 219.996 | 3,410,000 |
| Obytný dom | - renovácia v roku 2015 | 2.086 | 38 bytov, parkovacie miesta - 7 | 6.5 | 116.292 | 1,800,000 |
Pri plánovaní nákupu komerčných nehnuteľností by ste sa mali pripraviť na dodatočné náklady, konkrétne na zaplatenie:
- notársky poplatok za zápis vlastníckeho práva (1,5-2%);
- daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (5 %);
- sprostredkovateľské provízie (zvyčajne 4,5-5%).
Ak sa nehnuteľnosť v Magdeburgu kupuje za účelom ďalšieho bývania v meste, je lepšie nevyberať si blízkosť železničnej stanice - je tu hlučno a výhľad z okien je neopísateľný.
Kto chce bývať bližšie k centru, mal by sa bližšie poobzerať po domoch pri Labe – nábrežie je tu čisté a po večeroch dobre osvetlené.
Magdeburg púta pozornosť investorov, pretože mesto naďalej rastie a rozvíja sa, čo sľubuje vyššie ceny miestnych nehnuteľností.
Magdeburg sa nachádza v samom strede Európy, mesto je križovatkou najdôležitejších ciest a železníc (ako aj ciest vodnej dopravy Európy), medzimestské vlaky (Inter City) prechádzajú do Kolína nad Rýnom, Hannoveru a Lipska, hodinový vlak do Berlína.
Rýchlostná cesta spája aj Magdeburg s Drážďanmi - vo všeobecnosti infraštruktúra hlavného mesta Saska-Anhaltska vytvára ideálne podmienky na to, aby Magdeburg zaujal jedno z popredných miest medzi najväčšími európskymi logistickými centrami.
Zisky na investičnom trhu v Magdeburgu klesajú, vyplýva z údajov zverejnených maklérskou spoločnosťou Aengevelt v apríli 2021. Táto skutočnosť však neovplyvňuje odhodlanie nemeckých a zahraničných investorov: naďalej nakupujú nehnuteľnosti, keďže mesto má výbornú polohu, nízke ceny nehnuteľností, krásnu prírodu a kultúrne bohatstvo.
Okrem toho HDP Saska-Anhaltska neustále rastie: medzi rokmi 1991 a 2021 sa tento ukazovateľ zvýšil z 20,3 miliardy na 59 miliárd eur. Táto spolková krajina priťahuje najväčší objem priamych investícií spomedzi regiónov východného Nemecka.
Podľa informácií Asociácie nemeckých maklérov (IVD) je priemerná ročná návratnosť investícií do rezidenčných nehnuteľností v Magdeburgu:
- 12,5 % pre staré domy (pred rokom 1948);
- 10,0 % pre novostavby domov (od roku 1949);
- 8,3 % pre luxusné domy.
Počiatočná návratnosť kancelárskych budov v Magdeburgu je v súčasnosti v rozmedzí 5,9 až 8 %. Asociácia nemeckých maklérov odhaduje ekonomickú situáciu na magdeburskom realitnom trhu na najbližšie roky ako priaznivú pre investície.
Nehnuteľnosti v Magdeburgu sú rovnako atraktívne pre investorov a ľudí, ktorí sa chcú presťahovať do Nemecka na trvalý pobyt. Kupujúci si vyberajú byty a domy v tomto meste kvôli nízkym cenám bývania, nízkym nákladom na bývanie, výhodnej polohe Magdeburgu, relatívne veľkých miest v Nemecku, jeho bohatému historickému dedičstvu a malebnej prírode.
Administratívne členenie mesta
Ako v každom inom meste, aj v Magdeburgu existujú rôzne kategórie okresov: jednoduché, priemerné, dobré, veľmi dobré a elitné. V jednoduchých a stredne veľkých štvrtiach je percento voľných bytov pomerne vysoké, a preto ceny bytov nerastú. Ale v dobrých, veľmi dobrých a elitných oblastiach je situácia úplne iná. Najviac žiadané sú obytné štvrte v blízkosti rieky Labe.
Územie mesta Magdeburg je rozdelené do 40 správnych obvodov - niektoré sú veľmi obľúbené, zatiaľ čo iní obyvatelia mesta by sa radšej nesťahovali. Je tu aj niekoľko neobývaných oblastí.
Rozvinuté a obľúbené oblasti
Prosperujúce oblasti, kde sa obyvatelia Magdeburgu snažia usadiť, zahŕňajú nasledujúce administratívne rozdelenie:
Altstadt (Altstadt). Tento centrálny región je najobľúbenejší, a preto je tu bývanie vždy v cene. Cez Altstadt premávajú všetky existujúce električkové linky (je ich deväť) a 5 nočných liniek. Táto časť Magdeburgu má výbornú infraštruktúru a výborné dopravné spojenie. Obyvatelia majú k dispozícii obchodné domy, obchody, tri obchodné centrá, operu a činoherné divadlo, známy kabaret Zwickmuhle. Severná časť Altstadtu je charakteristická panelovými budovami a areálmi firiem, v strednej časti sa nachádzajú verejné inštitúcie a obchodné centrá av južnej časti môžete obdivovať staré budovy. Práve tu sa nachádza Hasselbachovo námestie, Hegelova ulica, veľká štvrť s barokovými a Grunderovými budovami, ako aj Katedrálne námestie a Zelená citadela.
- Priemerná cena prenájmu za 1 m2 obytnej plochy (euro) - 5,90
- Priemerné náklady na kondomínium (€ / m2) - 1 850
- Priemerné náklady na súkromný dom (eur) - 581 000
- Priemerná cena bytu (euro):
- 1-izbový (35 m2) - 136.155,-
- 2-izbový (55 m2) - 176,289
Alte Neustadt (Alte Neustadt). Oblasť je vhodná pre tých, ktorí hľadajú kľud, no chceli by byť bližšie k centru. Alte Neustadt ponúka obyvateľom množstvo zelených plôch na oddych, ktoré sa na jar premenia na more malých modrých kvetov Scylly.
V regióne sa nachádza jediná pražiareň kávy vo východnom Nemecku, Univerzita Otta von Guerickeho, Inštitút Maxa Plancka, Fraunhoferov inštitút, škôlky a školy. Do centra mesta sa ľahko a rýchlo dostanete verejnou dopravou.
K dispozícii je veľký výber bytov akejkoľvek cenovej kategórie. Mnoho budov bolo zničených počas tridsaťročnej vojny, a preto sú tu staré aj nové domy. Na niektorých miestach sú staré priemyselné závody a opustené obytné budovy. V blízkosti univerzít - obytná štvrť, okolo Haydnovho námestia - staré vily, krásne domy Gründerseit, nové budovy. Apartmány v Magdeburgu sa získavajú hlavne v nehnuteľnosti v Alt Olfenstedt.
- Priemerná cena prenájmu za 1 m2 obytnej plochy (euro) - 5,50
- Priemerné náklady na byt (EUR / m2) - 1 100
- Priemerné náklady na súkromný dom (eur) - 256 000
- Priemerná cena bytu (euro):
- 1-izbový - 48 000
- 2-izbový - 75 000
Brückfeld Túto oblasť možno považovať za lacnú alternatívu centra mesta. Je cenený pre výbornú dopravnú dostupnosť a možnosť ubytovať sa v obľúbenej rezidenčnej štvrti. Tu, neďaleko centra Magdeburgu, staré mesto je 2 minúty chôdze od 2 mostov cez Labe. Mnohé apartmány majú výhľad na rieku. V areáli sa konajú koncerty, športové podujatia, obchody, 2 reštaurácie, základná škola a materská škola. Možnosti kúpy bývania sú tiež rôzne – od krásnych novostavieb až po staré zrekonštruované stavby.
- Priemerná cena prenájmu za 1 m2 obytnej plochy (eur) - 5,00
- Priemerné náklady na kondomínium (€ / m2) - 1 200
- Priemerná cena bytu (euro):
- 1-izbový - 87 944
- 2-izbový - 148 250
Herrenkrug Región sa vyznačuje najbohatšou flórou a faunou. Na východe je zalesnené územie, v Herrenkrug sú aj 2 veľké mestské parky. Oblasťou vedie železnica Magdeburg-Berlín, je tu množstvo atrakcií, Univerzita aplikovaných vied, golfové ihrisko, výstavná konferenčná sála, hipodróm, Motýlí dom. Budovy sa nachádzajú v juhozápadnej časti Herrenkrug. Oblasť nestratila na popularite ani vtedy, keď sa ukázalo, že na severe hrozia záplavy.
- Priemerná cena prenájmu za 1 m2 obytnej plochy (eur) - 6,30
- Priemerné náklady na byt (€ / m2) - 1 900
- Priemerné náklady na súkromný dom (eur) - 244 000
- Priemerná cena bytu (euro):
- 1-izbový - 153 877
- 2-izbový - 191 200
Leipziger Straße V tejto oblasti žije značná časť magdeburských cudzincov. Tu je Univerzitná nemocnica Magdeburg, jej dcérske spoločnosti, výskumné centrá, školy, množstvo malých obchodov a supermarketov. Oblasť má dobré dopravné spojenie. Obyvatelia sú vyzývaní k účasti na športových a zábavných podujatiach.
Nehnuteľnosti Leipziger Strasse - staré vily, bytové domy, zrubové domy, rodinné a rodinné domy, luxusné vily (najpôsobivejšie vily v Magdeburgu sú na Leipziger Strasse).
- Priemerná cena za 1 m2 obytnej plochy (euro) - 5,30
- Priemerné náklady na byt (€ / m2) - 900
- Priemerné náklady na súkromný dom (eur) - 258 000
- Priemerná cena bytu (euro):
- 1-izbový - 41 600
- 2-izbový - 63 000
Severozápad (Nordwest). Populárna oblasť medzi tými, ktorí sa chystajú postaviť súkromný dom, napriek relatívne vysokým nákladom na pozemok. Severozápad je zelená, tichá oblasť blízko centra mesta, ideálna pre rodiny. Nachádzajú sa tu supermarkety, lekárne, materská škola, základná škola, poliklinika, nákupné centrum Flora Park. Z MHD ide len autobus - nejde električka. Na severe Severozápad - nová obytná štvrť so súkromnými domami, na severozápade - tichá obytná štvrť s bytovými domami a pozemkami s jednotlivými budovami.
- Priemerná cena prenájmu za 1 m2 obytnej plochy (euro) - 7,50
- Priemerné náklady na kondomínium (€ / m2) - 183 000
- Priemerná cena bytu (euro):
- 1-izbový - 53 846
- 2-izbový - 84 615
reforma Oblasť sa stala populárnou vďaka výbornej infraštruktúre, dobrým športovým a rekreačným možnostiam a veľkému množstvu zelene na rekreáciu. Nachádzajú sa tu 3 športové kluby a obchody. Verejná doprava - električky, autobusy - pravidelne premáva do iných oblastí a centra Magdeburgu. Medzi nehnuteľnosťami na predaj sú byty v novostavbách na južnej strane, rodinné domy a dvojdomy, ako aj byty v obytných zónach. Je pozoruhodné, že ulice nemajú mená - domy sú jednoducho označené písmenami.
Sudenburg (Sudenburg). Husto obývaná a veľmi obľúbená oblasť s približne 17 000 obyvateľmi. Sudenburg má výborné dopravné spojenie, veľké množstvo obchodov, supermarketov, reštaurácií, bánk, barov a klubov – a všetko sa nachádza, ako hovoria miestni, neďaleko. Nehnuteľnosti predstavujú moderné budovy, zrekonštruované staré domy z čias Wilhelminy, mestské vily.
- Priemerná cena prenájmu za 1 m2 obytnej plochy (euro) - 5,20
- Priemerné náklady na kondomínium (EUR / m2) - 1 150
- Priemerné náklady na súkromný dom (eur) - 515 000
- Priemerná cena bytu (euro):
- 1-izbový - 58 000
- 2-izbový - 72 000
Menej bohaté oblasti
Oblasti uvedené nižšie sú mimoriadne zriedkavo vybrané na presídlenie z iných častí Magdeburgu kvôli nedostatku sociálnych inštitúcií, maloobchodných predajní, zábavných podujatí a verejnej dopravy. Priemerný vek obyvateľov takýchto oblastí sa spravidla začína od 40 rokov, cudzinci a mladí ľudia sa sem nesťahujú:
- Alt Olvenstedt Územie si zachovalo charakteristické črty tisícročnej dediny. Z Alt Olfenstedt sa na diaľnicu dostanete za pár minút. Miestne kultúrne stredisko organizuje čitateľské krúžky, koncerty a klubové večery. Ulice sú tiché a dlažba je z dlažobných kociek. Neexistujú prakticky žiadne chodníky, supermarkety, deti navštevujú školy a škôlky v susednom Neu-Ollenstedte. Nehnuteľnosti v oblasti zahŕňajú staré usadlosti, staré farmy a nové rodinné domy.
- Beyendorf-Sohlen Okolie je vhodné len pre milovníkov prírody - je to dedinský svet bez hluku z ulice, skvelé výhľady, hory, možnosť zajazdiť si na koni. Beierndorf-Solen sa nachádza 15 minút od centra, autobusy premávajú každú hodinu, môžete ísť aj vlakom. Školy tu nie sú, iba škôlka. Môžete si kúpiť rodinný dom.
- Buckau Táto husto obývaná oblasť sa nachádza priamo na rieke Labe, oproti južnej časti krajinného parku Rotehorn (dostupné trajektom). Je východiskovým bodom pre oblasti takzvaných perlových náhrdelníkov. Nachádza sa tu strojársky závod a železničná stanica.
- Fermersleben (Farmersleben). Na východe hraničí s Labe. Nachádza sa tu rekreačná oblasť jazera Salker, športový areál, prístav. Sú tu električkové a autobusové linky, niekoľko obchodných podnikov. Vo všeobecnosti ide o čistý obytný komplex bez priemyselných osád.
- Hopfengarten (Hopfgarten). Jednoduchá oblasť bez priemyselných a poľnohospodárskych podnikov. V severnej časti sa nachádza niekoľko obchodných zón, futbalové ihrisko, škola a škôlka.
- Neu Olvenstedt (Noah Olvenstedt). Mladá štvrť - výstavba prvej obytnej budovy sa začala 31. januára 1981. Žijú tu študenti a starší ľudia, pre ktorých je dôležité mať zrekonštruované byty za malý nájom, miesta na rekreáciu, zelené plochy, parky, pohodlné dopravné spojenie. Do centra Magdeburgu sa dostanete výjazdom z diaľnice, po spolkovej diaľnici, električkou alebo autobusom. K dispozícii je aj linka nočnej dopravy. Areál je zapojený do programu Stadtumbau Ost, takže sa tu búrajú prázdne byty a celé bytovky. V rámci projektu Rennebogen bolo zbúraných asi 1500 bytov. Na trhu ostali na predaj necelé 3 tisícky bytov. V budúcnosti sa plánuje výstavba plání bývalej obytnej štvrte Rennebogen s 1-bytovými a 2-bytovými domami.
- Ottersleben Areál pripomína pôvabnú dedinku so základnou a strednou školou, obchodným centrom, reštauráciou a obchodmi. Do iných oblastí sa dá dostať autobusom. Nehnuteľnosti predstavujú rodinné domy, staré farmy, byty v obytných štvrtiach. No stavajú sa tu nové domy v prírode, keďže obyvateľov postupne pribúda.
- Pechau Pechau je pokojné miesto uprostred tiahnuceho sa Labe. Je tu očarujúca krajina, rybársky klub, športová skupina žien, športový klub pre futbalistov a volejbalistov a nadšencov jazdy na koni. V okolí sa nachádza prírodná rezervácia a množstvo cyklotrás. Autom sa do centra dostanete za 15 minút, verejnou dopravou to trvá dlho – najskôr autobusom, potom električkou. Pehau má aj škôlku, detské ihriská, obchody, dve reštaurácie. Medzi nehnuteľnosťami na predaj sú rodinné domy, staré farmy, nové súkromné domy. Nevýhodou oblasti je hrozba záplav pri prílive. Priehrady sú vybudované, ale nebezpečenstvo stále existuje kvôli vysokému tlaku spodnej vody.
- Prester. Ďalšia zelená plocha, ktorá je zároveň prírodnou rezerváciou. Prester je obklopený lúkami, poliami, jazerami. Na Labskej priehrade je reštaurácia a niekoľko obchodov. Do centra sa dostanete električkou a autobusom, autom za pár minút. Môžete si kúpiť rodinný dom v čistom obytnom komplexe.
- Stadtfeld Ost Areálu dominuje najvyšší bytový dom v Magdeburgu s dĺžkou 220 metrov. V južnej časti Stadtfeld Ost je niekoľko podnikov, ale inak ide o hustú obytnú zástavbu s prevažne viacpodlažnými budovami.
- Werder (Brémy). Ostrovná štvrť spojená so zvyškom mesta tromi mostami. K dispozícii sú tri električkové linky a autobusy. Na severe dominuje bytová zástavba, na juhu Rotehorn Park.
- Westerhüsen (Westerhüsen). Okolie je vhodné pre rodiny, ktoré hľadajú pokojný život a krásnu prírodu. Pri vstupe do Westerhusenu môžete vidieť špinavé ulice a obytné budovy, ale potom sa objaví historické centrum, trajekt prevážajúci cestujúcich, autá a cyklistov cez rieku a park. Obytná štvrť má nádherný výhľad na Frohser Berg. Prázdne a zničené obytné budovy, opustené priemyselné budovy kazia výhľad. Je tu základná škola, materská škola a 3 krúžky - futbalový, plachtársky a gymnastický. Otvorené sú pekárne, mäsiarstvo a potraviny. Nehnuteľnosť reprezentujú dobre zrekonštruované bytové domy, na západe rodinné domy na pozemkoch s krásnym výhľadom na hory.
Najmenej prosperujúce oblasti
Nižšie je uvedený zoznam okresov Magdeburg, v ktorých je kúpa nehnuteľností z rôznych dôvodov neperspektívna, či už je to nedostatok akéhokoľvek rozvoja, infraštruktúry alebo obyvateľov:
- Stadtfeld West (Stadtfeld). Husto osídlená oblasť, rozdelená na 3 osady, s katolíckou nemocnicou a športovým areálom. Nie sú tu žiadni návštevníci, mladí ľudia, ani cudzinci.
- Salbke Územie predstavuje priemyselná zóna bývalej továrne Karla Liebknechta a obytná štvrť s viacpodlažnými bytovými domami a jedno- a dvojbytovými domami. Nachádza sa tu železničná stanica a električková sieť.
- Rothensee Tichá oblasť s množstvom rodinných domov a dvojdomov. Niektoré obytné štvrte sú neobývané, iné sa rekonštruujú a modernizujú. Je tu električka, škôlka a škola. Nie sú tu miesta na oddych detí, obchody sú zatvorené.
- Randau-Calenberge Tichá oblasť v prírode, ďaleko od hluku mesta. Ľudia žijú v rodinných domoch, na starých farmách, v obytnom komplexe. Medzi nedostatky možno zaznamenať nedostatok škôl, lekárov, obchodov, dlhé cesty do centra Magdeburgu a ďalších oblastí, ako aj hrozbu záplav.
- Neustädter See Areál pozostáva z priemyselného komplexu, obytnej zóny, niekoľkých jazier, kancelárií 181 členských firiem Obchodnej a priemyselnej komory a 30 členských firiem Živnostenskej komory.
- Krakau (Krakau). Oblasť nezávislého mesta Krefeld. Na juhozápade sú viacpodlažné budovy, na severovýchode rodinné domy a priestranné vily. Krakovom prechádza niekoľko dopravných trás spájajúcich centrum mesta s diaľnicou a zvyškom východných oblastí. Miestny veľkoobchodný trh je veľtrh.
- Danziger Dorf, Kannenstieg (Kannenstieg). Kannenstieg je len obchodné oblasti, dediny a viacpodlažné obytné budovy.
- Diesdorf (Diezdorf). Tretina územia sa využíva na poľnohospodárstvo. Ide o obytnú štvrť s malou obchodnou osadou, dedinou, cez ktorú preteká rieka Struthe. Je tu linka nočnej dopravy, električky a autobusy vrátane regionálnych.
- Lemsdorf (Lemsdorf). Príliš tichá, zelená poľnohospodárska oblasť, v ktorej sú niektoré obytné oblasti prázdne. Obytná štvrť v Lemsdorfe je čistá, ľudia žijú v bytovkách, z ktorých mnohé prešli modernizáciou. Sú tu aj rodinné obydlia.V obci je niekoľko obchodov, nový supermarket, športové futbalové ihrisko. Škola bola zatvorená.
- Neue Neustadt Od roku 2021 sa miestni začali sťažovať na rumunských prisťahovalcov usadzujúcich sa v sprivatizovaných prefabrikovaných budovách NDR v okolí námestia Moritzplatz. Teraz sú v uliciach odpadky, hluk, vysoká kriminalita, pravidelne pracuje policajná hliadka.
- Berliner Chaussee (Berlínska diaľnica). Predtým sa územie využívalo na poľnohospodárstvo (na pasienky). Dnes je na záhradných pozemkoch málo domčekov a pamätný kameň koncentračného tábora, venovaný pamiatke padlých počas 2. svetovej vojny. V Magdeburgu nie sú žiadni mladí ľudia, cudzinci - 0,9 % z celkového počtu migrantov, priemerný vek obyvateľov je 41 rokov.
- Zipkeleben Počet obyvateľov - 94 obyvateľov. Územie reprezentujú poľnohospodárske a rybárske revíry, 3 bungalovové osady (100 bungalovov, v ktorých v lete býva až 250 ľudí), prírodná pamiatka.
- Barleber See. Počet obyvateľov - 61 obyvateľov. Rozloha okresu je 5,4 km2, z toho 1,7 km2 zaberajú jazerá Barleber See I a Barleber See II. Okres nemá jednotnú štruktúru sídiel a vlastné centrum. Je to rekreačná osada, rybárska kolónia, kemp pre 625 miest. Miestne obyvateľstvo je zamestnané pri ťažbe štrku.
- Gewerbegebiet Nord Obyvateľstvo - 12 osôb. Na území okresu (komerčná oblasť) sa nachádza výroba veterných turbín Enercon, závod na výrobu bioolejov Magdeburg.
- Sülzegrund (Sülzegrund). Počet obyvateľov - 8 obyvateľov. Komerčný areál a poľnohospodárska pôda.
- Kreuzhorst Neobývaná oblasť.
Ceny prenájmu nehnuteľností
Obyvatelia Magdeburgu míňajú na nájomné v priemere 14,7 % svojho mesačného príjmu, ak neberieme do úvahy náklady na energie. Náklady na prenájom jedného štvorcového metra plochy bytu budú závisieť od celkovej plochy bývania:
Konečné náklady na prenájom bytu budú závisieť od stavu bytového domu a samotného obydlia.
Najvyššie v Magdeburgu je nájomné za bývanie v bytoch v novostavbách v elitných oblastiach, ktoré bolo v roku 2021 8,50 eur/m2.
Náklady na prenájom rezidenčných nehnuteľností môžu byť zaujímavé pre investorov nielen z hľadiska rentability bytov a domov kupovaných na prenájom. Často domáci aj zahraniční podnikatelia, ktorí nemajú dostatok peňazí na kúpu nehnuteľnosti v nehnuteľnosti, zarábajú na podnájme: investor uzatvorí nájomnú zmluvu s vlastníkom bytového domu, vily alebo bytu, po ktorej ponúkne bývanie tretím osobám na adrese: vyššiu cenu.
Podobná schéma môže fungovať aj vo vzťahu ku komerčným nehnuteľnostiam – na trhu je množstvo návrhov na prevod stravovacích zariadení, skladov, kancelárií, priemyselných priestorov na základe nájomnej zmluvy.
Nižšie uvedená tabuľka obsahuje informácie o nákladoch na prenájom komerčných budov v rôznych oblastiach Magdeburgu:
| Objekt nehnuteľnosti | Miesto | Plocha, m2) | Cena (euro / m2) |
|---|---|---|---|
| Kancelária | Altstadt | 62.56 | 10 |
| Kancelárska budova | Sudenburg | 114 | 6 |
| Obchodné priestory | Altstadt | 202 | 8 |
| Obchodné priestory | Stadtfeld Ost | 65 | 10.47 |
| Sklad | Neue Neustadt Rothensee | 647.5 2600 | 2.9 2.4 |
| Reštaurácia | Altstadt | 150 | 11.2 |
Stáva sa aj to, že majitelia bytových alebo komerčných budov ponúknu investorovi kúpu alebo prenájom priestorov, ktoré už niekto prenajíma. Ako vidíte, aj zvýšenie ceny prenájmu o 1-2 eurá za meter štvorcový plochy prinesie značné príjmy. Ak chcete zaručiť návratnosť investície, mali by ste si vybrať komerčné nehnuteľnosti v oblasti alebo bloku, kde sa v blízkosti nenachádzajú žiadne podobné priestory.
Priemerné trhové ceny za nákup nehnuteľností
Obľúbenosť nehnuteľností v hlavnom meste Saska-Anhaltska je do značnej miery ovplyvnená ich hodnotou – kúpiť nehnuteľnosť v Magdeburgu si môžu dovoliť veľké spoločnosti aj súkromní investori. Priemerná trhová hodnota jedného štvorcového metra plochy bytu v Magdeburgu je 1,5-2 krát nižšia ako rovnaký ukazovateľ pre Nemecko:
Treba si uvedomiť, že ceny nehnuteľností sa môžu značne líšiť v závislosti od stavu bytového domu, v ktorom sa byt kupuje.
Keďže rezidenčných nehnuteľností vo veľkých mestách Nemecka je zvyčajne nedostatok, investori pri čakaní na vzhľad bytov a domov ponúkaných na kúpu venujú pozornosť aj komerčným nehnuteľnostiam. Kancelárske priestory a celé budovy sa získavajú spravidla za účelom ich budúceho prenájmu.
Priemyselné nehnuteľnosti sú len zriedka ponúkané na predaj, ale stravovacie zariadenia a maloobchodné predajne neustále menia majiteľov. V Magdeburgu je najvýhodnejšie kúpiť malé kaviarne v areáli univerzity a okolitých inštitúcií, ako aj hotely v turistických oblastiach.
Tu je tabuľka s cenami pre rôzne nehnuteľnosti na území Magdeburgu, ktorá demonštruje rozsah cien komerčných budov:
| Objekt nehnuteľnosti | Okres Magdeburg | Plocha, m2) | Cena (EUR) |
|---|---|---|---|
| Kancelária | Sudenburg Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue Neustadt | 48.39 130 294.24 931.02 | 40 130 379 650 |
| Business park | Gommern | 2354.85 | 1100 |
| Bistro reštaurácia | Altstadt | 120 | 80 |
| Reštaurácia | Neustädter Feld | 980 | 798.5 |
| Vykurovaný sklad | Salbke | 588 | 259 |
| Obchod | Altstadt | 50 | 33.5 |
Životné náklady v Magdeburgu
Jednou z atraktívnych vlastností Magdeburgu sú relatívne nízke životné náklady. Vďaka tomu prichádzajú do mesta migranti za prácou, ktorí chcú ušetriť: na rozdiel od turistov si radšej prenajmú byt, pretože je to lacnejšie ako bývanie v hoteli. Majiteľ nehnuteľnosti dostane možnosť na nej zarobiť.
Hlavnou položkou výdavkov je vždy nákup potravín. Nižšie nájdete informácie o hodnote najčastejšie nakupovaných gastronomických produktov (cenová hladina je o 13,89 % nižšia ako v Berlíne):
- Bochník čerstvého bieleho chleba (500 g) - 0,86 €
- Mlieko (1 l) - 0,62 €
- Vajíčko (12 ks) - 1,63 €
- Miestny syr (1 kg) - 4,75 €
- Kuracie prsia bez kostí, bez kože (1 kg) - 7,33 €
- Hovädzie mäso (1 kg) - 8,48 €
- Jablká (1 kg) - 2,16 €
- Banány (1 kg) - 1,28 €
- Zemiaky (1 kg) - 1,20 €
- Paradajky (1 kg) - 2,25 €
Nižšie uvedený zoznam vám pomôže zorientovať sa v cenách pre tých, ktorí plánujú večerať v reštauráciách a kaviarňach v Magdeburgu (ceny sú o 16,71 % vyššie ako v Berlíne):
- Obed v lacnej reštaurácii - 10,00 €
- Trojchodový obed pre dvoch v strednej reštaurácii - 56,00 €
- McMill v McDonald's (alebo podobná sada riadu) - 6,75 €
- Miestne pivo (0,5 l fľaša) - 2,90 €
- Pivo z dovozu (fľaša 0,33 l) - 3,25 €
- Cappuccino - 2,47 €
- Coca-Cola / Pepsi (0,33 l fľaša) - 1,90 €
- Voda (fľaša 0,33 l) - 2,25 €
Ďalšou významnou nákladovou položkou sú náklady na platby za služby, poskytovateľov internetových služieb a mobilných operátorov:
- Elektrina, kúrenie, klimatizácia, voda, odvoz domového odpadu, stočné (pri byte o výmere 85 m2) - 183,49 eur mesačne
- 1 minúta hovoru pri predplatenej tarife miestneho mobilného operátora (bez zliav a aktivácie tarifných programov) - 0,09 eur
- Internet (od 60 Mbps, neobmedzene, káblovka / ADSL) - 23,33 eur mesačne
Pri plánovaní rozpočtu by sa mali brať do úvahy aj náklady na služby verejnej dopravy alebo údržbu auta:
- Jednosmerný lístok (mestská doprava) - 2,10 €
- Mesačný lístok (bežná cena) - 53,50 €
- Taxi (bežné cestovné, za 1 km cesty) - 1,50 €
- Benzín (1 l) - 1,30 €
Úroveň spotrebiteľských cien v Magdeburgu bez nájmu je o 8,14 % nižšia ako v Berlíne (s prihliadnutím na nájomné je nižšia o 17,87 %). Ubytovanie pre hostí Magdeburgu je o 41,62 % lacnejšie ako pre obyvateľov nemeckého hlavného mesta. Ale platy v Magdeburgu sú nižšie ako v Berlíne o 22,1 % (1 600,00 eur oproti 2 053,98 eur po zdanení).
Záver
Investície do nehnuteľností v Nemecku majú pomerne krátku dobu návratnosti, najmä kvôli vysokým sadzbám prenájmu v krajine.K zvýšeniu dopytu po miestnych nehnuteľnostiach prispieva aj možnosť kúpy komerčných budov, domov a bytov formou nájomnej zmluvy (a to zmluva o dlhodobom prenájme s následným právom nadobudnutia vlastníctva). Dôležitú úlohu zohráva prísna štátna kontrola všetkých nákupných a predajných transakcií, ktorá vylučuje možnosť podvodu zo strany predávajúceho.
Región východného Nemecka, do ktorého patrí Sasko-Anhaltsko, je veľmi perspektívny z hľadiska investovania peňazí do nehnuteľností – komerčných aj rezidenčných. Táto oblasť má dostupnejšie cenové rozpätie pre nehnuteľnosti a volatilita v Anhaltsku umožňuje investorom dosahovať dobré výnosy.
Mestá východného Nemecka, vrátane Magdeburgu, boli dlhé roky považované za ekonomicky zaostalé regióny krajiny, a preto boli predtým nezaslúžene ignorované miestnymi a zahraničnými investormi. Ako však ukazuje prax, investičné šance, ktoré tieto pozemky poskytujú, sú oveľa atraktívnejšie ako v západnom Nemecku, kde ziskovosť zvyčajne nepresahuje 6 %.
V súčasnosti, keď je nedostatok nemeckých nehnuteľností a banky zvyšujú sadzby na financovanie z dôvodu veľkého počtu žiadostí nemeckých občanov o pôžičky na kúpu vlastného bývania, investori a analytici jednomyseľne hovoria o potrebe nájsť podhodnotené oblasti. a študovať ich vyhliadky.
