Zahraniční občania, ktorí sa rozhodnú získať rezidenčnú alebo komerčnú nehnuteľnosť v Poľsku, ale nemajú všetku potrebnú sumu na kúpu, by nemali zúfať - hypotéka v Poľsku v roku 2021 je dostupná nielen pre občanov tejto krajiny. Poľské banky ochotne poskytujú úvery na výstavbu alebo kúpu nehnuteľností zahraničným občanom, ponúkajú výhodné úverové podmienky a nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Na získanie hypotéky v Poľsku musia cudzinci dodržiavať niekoľko pravidiel a pripraviť si všetky potrebné dokumenty.
Akvizícia nehnuteľností v Poľsku
Nehnuteľnosti v Poľsku čoraz viac priťahujú občanov zo SNŠ: od roku 2021 zaujímajú vedúce postavenie medzi zahraničnými kupcami občania Ukrajiny a Ruska. Treba poznamenať, že vlastníctvo bytu, domu alebo pozemku v Poľsku cudzincom ani v najmenšom nezjednodušuje proces získania povolenia na pobyt alebo občianstva Poľska.
V rovnakých prípadoch, keď sa kupujú komerčné nehnuteľnosti (čo prispeje k rozvoju ekonomiky krajiny), sú možné malé preferencie od poľského štátu - napríklad pri získaní povolenia na pobyt alebo pri žiadosti o víza: môžete sa zaregistrovať u vás doma nepotrebujete rezerváciu hotela a pod.
Dôvody popularity akvizície poľských nehnuteľností sú rôzne, a to:
- za prijateľné ceny nielen v porovnaní s ostatnými krajinami EÚ, ale aj s cenami bývania v Ruskej federácii, na Ukrajine a v Bielorusku;
- v širokých možnostiach hypotekárnych úverov;
- v možnosti výhodne investovať a dosahovať zisk.
Ceny nehnuteľností závisia od jej veľkosti, od toho, v ktorom meste sa nachádza, ako aj od jej polohy v meste samotnom. Najvyššie ceny sú od 6 do 9 tisíc zlotých za meter štvorcový. m - vo Varšave, Krakove, Gdansku, Poznani, Vroclavi; nižšie - od 4 do 5 tisíc zlotých za meter štvorcový. m - v Lodži, Przemysli, Štetíne.
Urobte si sociologický prieskum!
Hypotéky: úrokové sadzby, splátky úverov
Aby ste sa vyhli problémom pri splácaní hypotekárneho úveru, mali by ste sa dôkladne oboznámiť s podmienkami jeho registrácie, vypočítať všetky potrebné platby a svoje vlastné možnosti. V Poľsku je postoj k dlžníkom z úverov mimoriadne negatívny a netreba rátať s pomocou štátu.
Veľkou pomocou môže byť poľský finančný a obchodný portál www.bankier.pl, ktorý od roku 2000 poskytuje návštevníkom spoľahlivé informácie, ktoré im pomáhajú robiť správne rozhodnutia v oblasti investícií, podnikania a riadenia osobných financií. Na stránke si môžete vybrať najlepšie ponuky bánk, získať aktuálne informácie o ročných sadzbách hypoték, vypočítať si výšku splátok pomocou kalkulačky.
Veľa užitočných informácií o fungovaní bankového systému v Poľsku možno získať prečítaním článku „Banky a bankový systém v Poľsku“.
Vo väčšine prípadov sa pôžičky na nákup bývania v Poľskej republike vydávajú v národnej mene - zloté (PLN).
Od roku 2021 sa v Poľsku zvýšili minimálne počiatočné príspevky do nehnuteľností. Ak skoršie banky dokázali pokryť 100 % nákladov na bývanie hypotékou, teraz na odporúčanie Poľskej komisie finančného dohľadu môžu poskytnúť úver vo výške 80 % z hodnoty nehnuteľnosti (až 90 % - podľa uváženia samotných bánk).
V závislosti od toho dochádza k výpočtu splátky hypotekárneho úveru. Platba zahŕňa:
- variabilná (WIBOR - Warsaw Interbank Offer Rate) je percentuálny základný výmenný kurz medzi bankami na medzibankovom trhu. Jeho priemerná hodnota je revidovaná spravidla každé 3 mesiace (3M) poľskou Radou pre menovú politiku (RPP - Rada Polityki Pieniężnej), takže sa môže meniť smerom nahor aj nadol. V roku 2021 môžu jednotlivé banky zúčtovať raz za pol roka alebo rok;
- jednorazová provízia za poskytnutie pôžičky (marża). Táto provízia je stanovená pri poskytnutí úveru, je pevne stanovená v zmluve a už sa nemení. Výšku marže môže ovplyvniť výška a doba splatnosti úveru, výška prvej splátky, akčné ponuky banky atď.. Čím menej banka investuje do nákupu, tým menšia bude výška marže;
- skutočná ročná úroková sadzba (Oprocentowanie / RRSO), ktorá sa vypočítava s prihliadnutím na bankové výdavky, výšku úveru, dobu, na ktorú bola hypotéka vystavená, poistenie atď. Od toho závisí výška mesačnej splátky (rata).
Náklady si môžete vopred vypočítať pomocou kalkulačky (kalkulator kredytów (hipotecznych)) na www.bankier.pl/.
Na výpočet percentuálneho RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) a mesačnej platby (rata) by ste mali:
- prejdite na webovú stránku a v stĺpci „Twoje finanse“ vyberte podkategóriu „Kredyty hipoteczne“;
- na stránke, ktorá sa otvorí, otvorte možnosti "Pokaż opcje zaawansowane" a zadajte potrebné údaje, napríklad: cena bytu - 200 tisíc zlotých, výška pôžičky - 180 tisíc zlotých, vek dlžníka - 30 rokov, doba splácania úveru - 35 rokov;
- v "Kredyty hipoteczne - Sprawdź ofertę" zvoľte "Sprawdź ofertę banków";
Na základe získaných výpočtov je možné porovnať ponuky rôznych bánk. Marža teda môže byť od 1,89 do 2,92%, RRSO - od 4,05 do 5,35%, rata - od 754 do 866 zlotých. Po výbere najvhodnejšej možnosti môžete využiť služby poradcu (doradca finansowy alebo hipoteczny) tej či onej banky, ktorý preverí bonitu klienta, navrhne najlepšiu možnosť, odošle žiadosť do banky a pomôže pri vyjednávaní. predajca. Tieto služby sú pre kupujúceho bezplatné – poradca dostáva od banky províziu za poskytnutý úver.
Okrem týchto platieb by ste sa mali pripraviť na nasledujúce výdavky:
- počiatočná platba (minimálne - 10-20% z hodnoty nehnuteľnosti, v závislosti od banky). Výšku príspevku ovplyvňuje aj mzda veriteľa: čím je nižšia, tým je príspevok vyšší;
- banková provízia (prowizja) - od 0% a viac. Často ju banka požaduje zaplatiť ešte pred vystavením hypotéky, niekedy je to zahrnuté vo výške úveru a mesačných splátkach. Potreby platenia provízií sa môžete zbaviť využitím niektorého z doplnkových produktov, ktoré banka ponúka;
- dokumentárne poistenie (ubezpieczenie pomostowe). Aby sa znížilo riziko, banka môže byť zapísaná do oddielu IV katastra nehnuteľností (ksiega wieczysta) až do úplného splatenia hypotekárneho úveru. Pred vykonaním zápisu (môže to chvíľu trvať) môže banka zvýšiť maržu alebo účtovať dodatočné poplatky za poistenie rizika;
- platba za ocenenie nehnuteľnosti (oplata za wycene nieruchomosci) zamestnancom banky alebo znalcom tretej strany;
- doplnkové životné poistenie dlžníka (inne ubezpieczenia);
- iné poplatky a provízie (inne oplaty i prowizje). Takéto splátky môžu vzniknúť, ak chcete hypotéku splatiť predčasne alebo ak neplatíte peniaze načas (v takýchto prípadoch zmluvy obsahujú zoznam platieb).
Registrácia hypotéky v Poľsku cudzími občanmi
Občania krajín EÚ majú možnosť požiadať o hypotéku v poľských bankách za rovnakých podmienok ako Poliaci. Hypotéky pre cudzincov - občanov krajín mimo EÚ, vrátane SNŠ, sú možné len po dôkladnej kontrole ich splnenia určitých kritérií a predložení niektorých ďalších dokladov.
Podrobnosti o podmienkach získania úveru na kúpu nehnuteľnosti cudzincami nájdete v článku „Hypotéky pre cudzincov v Poľsku v roku 2021“.
Bankové požiadavky pre občanov SNŠ
Je potrebné poznamenať, že neexistuje jednotný zoznam dodatočných požiadaviek pre cudzinca na poskytnutie úveru, takže každá banka si môže stanoviť svoje vlastné pravidlá. Takže v niektorých prípadoch môže prítomnosť Poliaka výrazne zjednodušiť získanie malej pôžičky, niekedy v prípade potreby môže cudzinec vyžadovať pobytovú kartu.
Poľské banky najčastejšie kladú cudzincom tieto požiadavky:
- overenie totožnosti cudzieho občana (platný cestovný pas);
- potvrdiť legálnosť pobytu žiadateľa v Poľsku o pôžičku;
- potvrdiť prítomnosť poľského povolenia na pobyt (meldunku);
- uveďte zákonný zdroj príjmu (treba zdokumentovať);
- mať pozitívnu úverovú históriu (v Poľsku alebo v krajine bydliska);
- mať číslo PESEL.
Aké doklady budú potrebné pri žiadosti o úver a koľko to bude stáť
Balík potrebných dokumentov na získanie hypotekárneho úveru obsahuje:
- medzinárodný pas;
- kartu trvalého pobytu v Poľsku (karty stałego pobytu) alebo kartu prechodného pobytu (karty czasowego pobytu) na najmenej 12 mesiacov. V druhom prípade budú podmienky pôžičky zodpovedať dobe jej platnosti;
- potvrdenie o zaplatení daní (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
- potvrdenie o mzde za posledné tri až šesť mesiacov (ak máte pracovnú zmluvu na dobu neurčitú - umowa o prace na czas nieokreslony);
- zmluvu na rok vopred a potvrdenie o príjme za posledných tri až šesť mesiacov (ak je pracovná zmluva na konkrétne obdobie - umowa o prace na czas okreslony);
- potvrdenie o príjme za posledných šesť mesiacov alebo rok (pre zamestnanie v Poľsku na základe zmluvy na základe zmluvy - umowa zlecenia / o dzieło);
- potvrdenie o príjme na jeden až dva roky (pri podnikaní v Poľsku);
- osvedčenie o policajnej previerke (zaświadczenie o niekaralności);
- Poľská správa BIK (Biuro Informacji Kredytowej), potvrdenie o platbe PID a história pohybu finančných prostriedkov na bankovom účte žiadateľa;
- predbežná dohoda (umowa wstępna) so stavebníkom (developerom) alebo s predávajúcim nehnuteľnosti;
- povolenie ministra vnútra Poľska na kúpu nehnuteľnosti v prípade kúpy domu alebo pozemku cudzincom, ktorý žije v krajine menej ako päť rokov. Povolenie je potrebné aj na kúpu akejkoľvek nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v pohraničnom pásme.
Je tiež potrebné vyplniť špeciálny dotazník v pobočke banky alebo online na webovej stránke banky.
Banky si za svoje služby účtujú jednorazovú províziu – až 3,5 % z výšky úveru.
Dlžník platí aj za služby zástupcu banky (v rozmedzí 200 – 300 zlotých), ktorý pred podpisom zmluvy skontroluje nehnuteľnosť (opinia rzeczoznawcy) s cieľom overiť jej existenciu, či deklarovaná hodnota zodpovedá skutočnej. , a podpisovať prílohy k zmluve. Najčastejšie sa takáto kontrola vykonáva, ak ako developer vystupuje nová alebo neznáma spoločnosť, ako aj pri kúpe vedľajšieho bytového fondu.
Vydanie povolení ministerstva vnútra Poľska bude stáť spolu so štátnym poplatkom 1 848 zlotých.
Registrácia vzťahov s bankou
Prax ukazuje, že o hypotekárny úver zahraniční občania najčastejšie žiadajú tie poľské banky, ktorých sú už klientmi. Bez bankového účtu je mimoriadne ťažké a iracionálne žiť v krajine so stabilným bankovým systémom a rozvinutým online bankovníctvom.
Okrem toho je veľmi jednoduché otvoriť si účet v poľskej banke - vyžaduje si to minimum dokumentov: pas s vízom a pobytovú kartu. Bankový účet a štandardná banková karta sú poskytované bezplatne (do 8. augusta 2021).
Ďalšou výhodou otvorenia účtu v poľskej banke je možnosť získať malý spotrebný úver. Po včasnom zaplatení všetkých záväzkov s tým spojených sa informácia o pozitívnej úverovej histórii dostane na Bureau of Credit Information (BIK), ktoré môže zohrať rozhodujúcu úlohu pri zvažovaní hypotekárneho úveru a kladnom rozhodnutí.
Algoritmus na získanie hypotekárneho úveru v Poľsku je jednoduchý:
- podpísanie predbežnej zmluvy s developerom / predajcom;
- manipulácia s balíkom dokumentov do banky;
- posúdenie žiadosti bankou a overenie všetkých údajov (do 7-14 dní);
- podpísanie zmluvy o pôžičke (ustanowienie hipoteki). Všetky jeho podmienky sa dohadujú individuálne medzi bankou a dlžníkom, vrátane spôsobu prevodu peňazí predávajúcemu nehnuteľnosti: na jeho bankový účet, cez bankový depozitár alebo iné.
Potom môžete s predávajúcim podpísať konečnú dohodu u notára, podať žiadosť na Katastrálny odbor. Hneď ako kupujúci predloží banke zmluvu, banka prevedie peniaze predávajúcemu v dohodnutom termíne.
Zistite viac o tom, ako získať pôžičku v hotovosti alebo na bývanie v poľskej banke
Doplatky a dane pri žiadosti o hypotéku
Doplatky pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku znamenajú predovšetkým poplatok za notárske služby (notársky poplatok). Okrem toho je potrebné zaplatiť aj príslušné dane v Poľsku.
Výšku odmeny určí notár podľa vlastného uváženia v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti, ktorú strany označili, nemá však právo požadovať sumu prevyšujúcu sadzby ustanovené nariadením ministerstva. Poľský súd „O maximálnych sadzbách notárskych poplatkov“ č. 1564 z 28. júna 2004, plus DPH (23 %).
Podľa odseku 3 nariadenia pri hodnote nehnuteľnosti od 60-tisíc do jedného milióna zlotých bude sadzba 1 010 zlotých plus 0,4 % zo sumy transakcie. Registrácia transakcie vo výške jeden až dva milióny sa už odhaduje na 4 770 zlotých a 0,2 % zo sumy.
Napríklad pri kúpe bytu v hodnote 200-tisíc zlotých bude odmena notára: 1010 (sadzba) + 800 (0,4 % zo sumy) + 416,3 (23 % DPH) = 2226,3 zlotých.
Všetky notárske úrady sa snažia nastaviť maximálnu latku, preto je vhodné sa najskôr oboznámiť s očakávanými platbami; v prípade nadmerných požiadaviek sa vždy môžete obrátiť na iného notára.
Okrem poplatku berie notár aj platbu za:
- vyhotovenie výpisov z aktu (v priemere 6 PLN za stranu A4). Vyžaduje sa najmenej šesť výpisov - na ministerstve vnútra, na súde (v odbore ktorého sa nachádza domová kniha), na geodetickej službe, v pokladnici a zmluvných stranách;
- súdny poplatok za vyjadrenie o potrebe vykonať zápis do domovej knihy (200 PLN netto), pri absencii domovej knihy - dodatočných 60 PLN (netto) za žiadosť o jeho vyhotovenie.
Strany znášajú tieto náklady na polovicu.
Zaujímavý fakt. Podľa poľského práva môžu byť sumy transakcií s nehnuteľnosťami preskúmané do piatich rokov od dátumu uzavretia. Deje sa tak s cieľom bojovať proti podhodnoteniu skutočných cien, aby sa znížila suma transakcie a znížila daň.
V prípade kúpy nehnuteľnosti vedľajšieho bytového fondu je kupujúci povinný zaplatiť občianskoprávnu daň vo výške 2 % zo základu dane (trhovej hodnoty nehnuteľnosti). V prípade kúpy domu od developera sa táto daň neúčtuje.
Ďalšou dodatočnou nákladovou položkou pre kupujúceho pri uzatváraní záložnej zmluvy je takzvaná hypotekárna daň (Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), ktorá musí byť zahrnutá v dohode s notárom alebo uhradená na daňovom úrade do 14 dní od r. dátum kúpy nehnuteľnosti (tlačivo daňového priznania PCC3) Sadzba dane je 0,1 %.
Poľské banky sú obľúbené u zahraničných občanov
Poľsko má stabilný bankový systém: v krajine pôsobia desiatky poľských a zahraničných bánk. Občania iných krajín, ktorí sa chystajú získať hypotéku, majú záujem predovšetkým o tie banky v Poľsku, ktoré pracujú s cudzincami, sú pripravené poskytnúť im úver, ponúkajú najziskovejšie možnosti a navyše sa vyznačujú spoľahlivosťou.
Keď už hovoríme o podmienkach úverovania, treba poznamenať, že cudzinci, ktorí dostali kartu trvalého pobytu v Poľsku, majú veľkú šancu získať pôžičku na dlhú dobu (na 30-45 rokov). Ťažšie to majú cudzinci – držitelia preukazu o prechodnom pobyte v Poľsku – pôžičku vydajú na dobu nepresahujúcu dobu platnosti preukazu.
Medzi najobľúbenejšie banky medzi cudzincami patria:
- MBbanka.Požiadavky na zahraničných občanov sú tu najlojálnejšie: minimum dokladov, možnosť online registrácie, rýchle rozhodnutie (keď je pozitívna úverová história a spolupráca s touto bankou, tak do 1-2 dní). Banka si môže skutočnosť zamestnania overiť kontaktovaním zamestnávateľa klienta. Nevýhodou je vyšší úrok.
- Millenium. Banka má skúsenosti s prácou s občanmi z Ruska, Ukrajiny a iných krajín SNŠ a veľkým počtom pobočiek po celej krajine. Prostredníctvom webovej stránky banky môžete podať žiadosť a otvoriť si účet. K žiadosti o úver je potrebné doložiť cestovný pas, dohodu so zamestnávateľom, potvrdenie o príjme za 3 mesiace, povolenie na pobyt.
- WBK Bank Záchodní. Banka pracuje s občanmi SNŠ, ale na klientov kladie prísnejšie požiadavky. Žiadosť je možné podať online cez webovú stránku (aj keď je stále nutná osobná návšteva - podpísanie žiadosti o úver), banka si však vyžiada a overí občiansky preukaz, podmienky povolenia na pobyt, mzdovú a kreditnú históriu, údaje o zamestnávateľovi , atď.
- ING Bank Slaski vyžaduje, aby cudzinci potvrdili podmienky povolenia na pobyt, poskytli dôkaz o solventnosti (môžete poskytnúť umowa o dzieło alebo umowa zlecenia). Akontácia - minimálne 20% z hodnoty nehnuteľnosti;
- PKO Bank Polski. Minimálna počiatočná platba je 10% z hodnoty nehnuteľnosti. Banka poskytuje hypotekárne úvery občanom SNŠ, vyžaduje však potvrdenie o úverovej a bankovej histórii, platobnej schopnosti, ako aj povolenie od Ministerstva vnútra Poľska na kúpu nehnuteľnosti v krajine.
Zaujímavý fakt. Jedna z najstarších bánk v Poľsku, PKO Bank Polski (založená v roku 1919), sa v roku 2004 stala investorom v Ľvove „Kredobank“. Banka tak po 65 rokoch obnovila svoju činnosť v Ľvove – až do roku 1939 bola kancelária banky už v tomto meste.
Poďme si to zhrnúť
V Poľsku je celkom možné získať hypotekárny úver pre občanov SNŠ. Ak sa cudzinec legálne zdržiava v Poľsku, je oficiálne zamestnaný a má zdroj stálych príjmov, bezchybnú úverovú a bankovú históriu, spravidla bez problémov získa hypotekárny úver.
Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť v Poľsku, musíte zaplatiť (v závislosti od banky) od 10 do 20% z hodnoty nehnuteľnosti. Je potrebné poznamenať aj tri dôležité body:
- v niektorých prípadoch je potrebné získať povolenie od Ministerstva vnútra Poľska na kúpu nehnuteľnosti;
- výber banky (požiadavky na postup pri poskytovaní a vybavovaní úveru sa môžu značne líšiť);
- dodatočné náklady (na registráciu transakcie, notára).
Cudzí občan za to dostane vlastné bývanie, s ktorým má právo nakladať podľa vlastného uváženia: bývať v ňom alebo ho prenajímať. Mať vlastný domov v Poľsku prináša určité výhody: táto okolnosť môže prispieť k získaniu multivíza, dáva právo nepotvrdiť rezerváciu hotela pri podávaní žiadosti o poľské vízum, ale jednoducho sa zaregistrovať vo svojom byte (čo bude výhodou pri podávaní žiadosti o vízum povolenie na pobyt), navyše vám umožňuje kúpiť si auto v Poľsku a zaregistrovať ho v mieste registrácie.
