V posledných rokoch sa rezidenčné nehnuteľnosti v Španielsku stali pre mnohých Rusov výhodnou investíciou. Dostupné ceny španielskeho bývania, každoročný rast hodnoty rezidenčných nehnuteľností umožňuje nielen ušetriť, ale aj zvýšiť peniaze, stráviť príjemnú dovolenku, získať „bezpečný prístav“ na sklonku života, dať deťom a vnúčatám príležitosť získať európske vzdelanie a získať moderné prestížne povolanie. Preto je otázka, ako kúpiť byt a byty v Španielsku, veľmi dôležitá pre mnohých občanov Ruskej federácie, ktorí tu chcú získať nehnuteľnosť.
Trh s nehnuteľnosťami v Španielsku: dôvody jeho popularity
Španielsky trh s nehnuteľnosťami si v roku 2021 naďalej zachováva rastové trendy: rýchle tempo výstavby nových bytov, rastúce ceny nehnuteľností, ako aj nárast počtu transakcií. V roku 2021 sa v Španielsku predalo viac ako 480 tisíc nehnuteľností, čo je o 16,7 % viac ako v predchádzajúcom roku 2021.
Rast dopytu po španielskych nehnuteľnostiach medzi cudzincami prevyšuje ostatné členské štáty EÚ. Medzi faktory, ktoré prispievajú k tomu, že cudzinci investujú svoje peniaze do rezidenčných nehnuteľností v Španielsku, patria:
- stabilný rozvoj španielskej ekonomiky a zvýšenie úrovne a kvality života v Španielsku. Na začiatku roka 2021 bol rast HDP 3,5 %;
- veľký výber bývania, primárneho aj sekundárneho fondu;
- rešpektovanie súkromného vlastníctva v španielskej spoločnosti;
- možnosť získať hypotéku za výhodných podmienok;
- lojálne zdaňovanie;
- stabilný bankový systém a bezpečnosť nákupu a predaja domov;
- jednoduchosť postupu registrácie transakcie;
- vysoká ziskovosť rezidenčných nehnuteľností. Rast nájomného garantuje zisk od 7 do 9 %.
V Španielsku cudzincov tradične láka bohaté kultúrne dedičstvo, priaznivá klíma, prítomnosť prímorských letovísk ako Marbella či Ibiza a zdravá stredomorská kuchyňa.
Čo ponúka španielsky trh s bývaním
Španielsky trh s bývaním je dosť rôznorodý a je pripravený ponúknuť potenciálnym kupcom zo zahraničia tieto možnosti:
- mestské byty a apartmány - apartamento - sa líšia od apartmánov tým, že jedálenský kút je kombinovaný s obývacím priestorom. Obľúbenosť tohto typu bývania je spôsobená širokým výberom objektov od developera aj na sekundárnom trhu, dostupnými cenami, minimálnymi nákladmi na údržbu, možnosťou prenajímania bývania;
- vily - vivienda unfamiliar - rodinné domy so záhradou a bazénom. Poskytnite maximálny komfort a súkromie. Táto kategória zahŕňa nehnuteľnosti elitnej triedy aj skromné domy pre 4-5 osôb. Vyžadovať neustálu starostlivosť a investovanie peňazí;
- radové domy - casa adosada - dvojpodlažné domy s malou záhradkou a bazénom pre dve rodiny na predmestí;
- vidiecke domy s predzáhradkami v španielskom vnútrozemí - casa de pueblo. Zvyčajne potrebuje opravu alebo renováciu;
- masia - masia - vidiecke usadlosti s rozľahlou pôdou, vinicami a olivovými hájmi.
Základom španielskeho trhu s bývaním je sekundárne bývanie. Viac ako 83 % všetkých tržieb pochádza z tohto sektora.
Španielske novostavby – obra nueva sú aj napriek vyšším nákladom výhodné v tom, že si nevyžadujú veľké opravy po celé desaťročia.
Ako si cudzinec môže vybrať byt alebo dom v Španielsku
Kde kúpiť nehnuteľnosť na bývanie v Španielsku, každý kupujúci sa rozhodne sám za seba na základe subjektívnych a objektívnych dôvodov. Niekto chce vilu pri mori a niekto chce byt v Madride alebo Barcelone.
V každom prípade pred začatím hľadania vhodných možností by ste mali jasne definovať región, dôkladne si ho preštudovať a ak je to možné, miesto navštíviť.
Nehnuteľnosť si môžete vyhľadať svojpomocne, alebo môžete ihneď kontaktovať realitné kancelárie, realitné spoločnosti o pomoc.
Svoje hľadanie musíte začať zoznámením sa s hlavnými španielskymi nehnuteľnosťami. Tieto stránky uverejňujú denne tisíce reklám od jednotlivcov, nájdete tu aj informácie od profesionálnych agentúr a získate všeobecnú predstavu o dopyte a cenách.
- https://www.idealista.com je najväčšia stránka s databázou viac ako 1,3 milióna nehnuteľností po celom Španielsku. Stránka podporuje ruský jazyk. Vykonáva pravidelné monitorovanie cien nehnuteľností v Španielsku;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - druhý najväčší portál v Španielsku s ponukou 1,2 milióna objektov;
- https://www.habitaclia.com/ - najobľúbenejšia webová stránka v Katalánsku;
- ďalšie stránky: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ atď.
Treba si však uvedomiť, že pri kúpe sa nezaobídete bez pomoci profesionálov – právnika či špeciálnej agentúry. Väčšina realitných spoločností a kancelárií má aj svoje webové stránky: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ atď.
Španielske ceny nehnuteľností
Náklady na primárne a sekundárne bývanie v Španielsku v rokoch 2017-2018 pokračoval v raste. Priemerná cena „vedľajšieho bývania“ v Španielsku na začiatku roka 2021 predstavovala 1 733 eur za štvorcový meter. m.
Tvorbu cien bývania ovplyvňujú faktory ako príslušnosť k provincii alebo regiónu, vzdialenosť od morského pobrežia, rozvoj infraštruktúry, čas výstavby stavby a materiály použité pri výstavbe, plocha a terénne úpravy, prítomnosť garáže, pozemok , atď.
Vedúce postavenie v raste nákladov na bývanie zachytili:
- Baleárske ostrovy - 15,1 %,
- Malaga – 13,3 %
- Katalánsko – 10,5 %,
- Kanárske ostrovy – 7,5 %,
- Madrid – 6,9 %
- a La Rioja - 6,2 %.
Tradične najdrahšie mestské bývanie v Barcelone a Madride. Prvenstvo si napriek politickým otrasom v Katalánsku a miernemu poklesu cien suverénne drží Barcelona.
V druhom štvrťroku 2021 tu bola priemerná cena za meter štvorcový 4400 eur. Najdrahšie oblasti Barcelony sú Sarrià-Sant Gervasi (5340 eur), Eixample (5120 eur), Les Corts (5071).
Madrid je blízko Barcelony. Takže v 21. obvode Madridu je priemerná cena za meter štvorcový. m bola 3759 eur. Najvyššie ceny zaznamenáva elitná oblasť Salamanca (5930 eur), aristokratická Chamberí (5202 eur), staré obchodné centrum Chamartín (5007 eur) a historické Centro (4987 eur).
Najnižšie ceny sú v pracovnej oblasti Villaverde (1 578 eur), spiace Puente de Vallecas (1 733 eur) a madridská čínska štvrť - Usera (1 893 eur).
Priemerné ceny rezidenčných nehnuteľností v mestách Španielska
| Mesto | Cena za 1 m2 (euro) | Miera rastu cien za rok 2018 (%) | Tempo rastu cien za Q2 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Baleárske ostrovy) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Sevilla | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencia | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Zaragoza | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Cordoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Situácia s cenami rezidenčných nehnuteľností v provinciách španielskeho kráľovstva môže byť diametrálne odlišná – všetko závisí od obľúbenosti regiónu, dostupnosti dopytu a ponuky.
Zaujímavý fakt. V roku 2021 sa najviac rezidenčných nehnuteľností (7 215) predalo v Andalúzii (Costa del Sol). Najväčší rast tržieb od roku 2021 – 44 % – zaznamenala Kastília-La Mancha.
Medzi najobľúbenejšie provincie medzi cudzincami patria:
- Baleárske ostrovy. Hlavnými tromfami sú slnko a more s krásnymi plážami. Na ostrove Ibiza ceny za vily začínajú od 400 tisíc eur, s pozemkom - od 1 milióna eur. Byt s dvoma spálňami v blízkosti pláže - od 220-tisíc eur. Ceny na ostrove Malorka sú tiež vysoké - 2809 eur za meter štvorcový. m v Palme. Byt pri mori vyjde na 300-tisíc eur. Na Menorke - od 1814 eur za meter štvorcový (Mahon). Malý byt - od 200-tisíc eur, vila - od 420-tisíc eur.
- Katalánsko. Ide o jeden z najbohatších regiónov Španielska, ktorý vždy priťahoval pozornosť občanov Nemecka a Veľkej Británie, čo ovplyvnilo aj ceny.Severné Katalánsko alebo Costa Brava (Divoké pobrežie) je známe svojou prírodnou krajinou, kultúrnymi atrakciami a obchodmi. Nové vily sa tu dajú kúpiť od 1,5 milióna eur, apartmány pri mori od 300 tisíc eur, vidiecky dom od 800 tisíc Južné Katalánsko láka milovníkov dovoleniek na pláži (Costa Dorada), vína a gurmánskej kuchyne. Ceny začínajú od 150-tisíc eur za byty na pobreží, za vidiecky dom s pozemkom - od 180-tisíc eur.
- Madrid. Popularita metropolitnej provincie je spôsobená blízkosťou hlavného mesta Španielska. Ceny za 1 m2 m bývania sa pohybujú od 802 do 4622 eur.
Valencia. Costa Blanca na pobreží Stredozemného mora je preslávená luxusnými nehnuteľnosťami v cenách od 200-400 tisíc eur a viac. Južne od Alicante sa dá kúpiť byt pri mori za 60-80-tisíc eur (Torrevieja), dom na dedine - od 120-tisíc eur.
- Murcia. Región je známy ovocím a zeleninou, opustenými plážami, divokou krajinou. Dom v obci s pozemkom - 170 tis.. Priemerná cena za 1 meter štvorcový bola 1027 eur. Mestské domy v starých štvrtiach sa dajú kúpiť za 100 000. Vo väčšine miest v provincii sú ceny nižšie a v prvých dvoch štvrťrokoch 2021 ceny klesli o 0,5 %. Takže v Alguazas 1 m2. m stojí 509 eur a v Mule - 517.
- Andalúzia. Východné regióny provincie láka slnečné počasie a nízke ceny. Ubytovanie na pobreží začína na 100 tisíc eur, vo vnútrozemí - 80 tisíc Stredná Andalúzia - Costa del Sol je obľúbenou dovolenkovou destináciou Európanov. Apartmány na pobreží sa dajú kúpiť od 200 tisíc eur, vila - od 750 tisíc.Dom ďaleko od mora stojí od 200 tisíc Západná Andalúzia - pobrežie Atlantiku - láka surferov. Dvojizbové byty tu stoja od 300-tisíc eur.
- „Zelené Španielsko“ – Galícia, Astúria a Kantábria. Toto je severozápadné pobrežie Španielska s divokými plážami a bohatými úlovkami morských plodov. Často tu prší a je tu málo turistov. Tradičný vidiecky dom z divokého kameňa stojí 80-tisíc eur, komfortný byt na brehu mora - 140-tisíc eur.
- Kastília-La Mancha (priemerná cena za 1 m2 - 906 eur), Extremadura (920 eur) a Kastília a León (1182 eur) sú kontinentálne regióny Španielska, v ktorých je rast cien rezidenčných nehnuteľností minimálny. alebo dokonca negatívne. Lákajú milovníkov odmeraného vidieckeho života.
Postup pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku: základné kroky
Po výbere je potrebné vykonať nasledujúce kroky:
- skontrolovať zákonnú čistotu predmetu. Pri kúpe "primárne" - registrácia objektu u vládnych agentúr a Declaracion de obra nueva alebo povolenie na výstavbu objektu. Pri kúpe „vedľajšieho bývania“ - vlastníctvo nehnuteľnosti, výpis zo štátneho registra o absencii zabavenia nehnuteľnosti, potvrdenie o zaplatení ročnej dane s katastrálnym číslom;
- rezervovať nehnuteľnosť na 2 mesiace: zaplatiť depozit - deposito vo výške 3- až 10-tisíc eur (10% zo sumy) a uzavrieť rezervnú zmluvu s realitnou kanceláriou pri kúpe druhého bývania alebo s developerskou spoločnosťou pri kúpe nového budova. Zmluva musí odrážať výšku transakcie a výšku vkladu, formu a podmienky platby, popis predmetu predaja, podmienky ukončenia transakcie atď.;
- otvorte si účet v jednej z bánk v Španielsku;
- získať certifikát NIE. Na získanie dokladu je potrebné predložiť cestovný pas a dohodu o rezervácii nehnuteľnosti;
- v prípade potreby využiť bankovú hypotéku.
Hlavná transakcia prebieha za prítomnosti notára (v prípade hypotekárneho úveru aj zástupcu banky). Cez dôverníka kupujúceho je možné sa dohodnúť.
Podpísanie kúpnej zmluvy
Predávajúci musí poskytnúť doklady, ktoré potvrdzujú jeho práva, kupujúci zaplatí dohodnutú sumu a dane, dostane kľúče od nehnuteľnosti. Po vzájomnom podpísaní kúpnej zmluvy zmluvné strany obdržia overené kópie a po 2-3 dňoch originály zmluvy - Escritura publica.
Posledný akord: štátna registrácia transakcie
Nový majiteľ musí do mesiaca zaplatiť kolky a nehnuteľnosť zapísať do štátnej evidencie majetku - Registro de propiedad a dostať doklad o vlastníctve - výpis. Procedúra trvá v priemere 2-3 mesiace.
Dodatočné náklady na registráciu nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku by ste sa mali pripraviť na dodatočné finančné náklady, okrem tých, ktoré boli stanovené v kúpnej zmluve. Medzi nimi:
- dane. Každý kupujúci nehnuteľnosti v Španielsku musí platiť daň. Jeho veľkosť závisí od regiónu, v ktorom sa obchod uskutočnil. Pri kúpe nového bývania - DPH (až 10% z výšky transakcie).
Ak je bývanie z vedľajšieho fondu, budete musieť zaplatiť daň ITP - z prevodu vlastníckych práv. Jeho veľkosť sa pohybuje od 6 % v Alava do 10 % vo Valencii.
Všetci vlastníci bytov musia platiť ročnú daň z nehnuteľnosti – IBI, v závislosti od regiónu sa jej veľkosť pohybuje od 0,4 do 1,16 % z hodnoty katastra. V priemere je to od 200 do 800 eur.
- kolkové - 1 % z čiastky transakcie;
- vládne poplatky - 0,5-0,7%;
- platba za notárske služby - 1,2–1,5 % z sumy transakcie;
- platba za realitné služby - od 3 do 20%;
- platba za služby advokáta - 1%.
Koľko bude stáť údržba nehnuteľnosti v Španielsku?
Majitelia domov budú musieť okrem platenia ročných daní platiť aj mesačné účty za energie. Ich veľkosť závisí od kategórie obydlia a regiónu, v ktorom sa nachádza. Niektoré z nich navyše nezávisia od toho, či majitelia v byte bývali alebo nie.
Ide o obecnú daň za odvoz smetí (od 100 do 200 eur ročne), mesačnú platbu za pripojenie na elektrickú sieť, vodovod (10-15 eur za kus).
Ak existuje kolektívna zóna (communidad) - spoločný bazén, dvor, výťah, parkovisko atď. - budete musieť za ich údržbu zaplatiť ďalších 300 až 500 eur ročne.
Údržba satelitnej paraboly bude stáť 120 eur ročne, internet (30 Mbps) - 43 eur mesačne.
Ďalšia časť nákladov je spojená s dobou pobytu a množstvom spotrebovaných služieb: voda, elektrina, plyn atď. Kubický meter vody v Španielsku stojí 0,6 eur, plynová fľaša - od 17 do 30 eur, elektrina - od 0,122 do 0,144 eura za kW.
Približný výpočet ročných energií pre štvorčlennú rodinu (v eurách):
| služby | Vila 130 m2, záhrada, spoločný bazén, strážený priestor | Byt 100 m2 2 spálne, 2 kúpeľne, kuchyňa, terasa |
|---|---|---|
| Platba kondomínia | 500 | 150 |
| Údržba záhrady (za rok) | 2600 | - |
| Voda (za rok) | 500+120 | 120+120 |
| Plyn (8 fliaš za rok) | 240 | 240 |
| Elektrina (500 kW / mesiac) + údržba | 900+180 | 900+180 |
| poistenie | 300 | 180 |
| internet | 516 | 516 |
| TV anténa | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Vykurovanie v rôznych regiónoch Španielska sa vykonáva a platí rôznymi spôsobmi. Pri využívaní ústredného kúrenia od novembra do marca sa pri kalkulácii vychádza zo spotrebovaného plynu, pričom platba sa môže pohybovať od 100 do 300 eur ročne. Nedávno sa pri výstavbe nových domov v Španielsku upustilo od ústredného kúrenia.
Na čo si dať pozor pri výbere nehnuteľnosti
Pri výbere nehnuteľnosti na kúpu v Španielsku je potrebné dodržiavať niekoľko pravidiel:
- oboznámte sa so špecifikami miestnej legislatívy v oblasti nehnuteľností. Najlepšou možnosťou je najať si miestneho realitného právnika, ktorý je nezávislý od realitnej kancelárie alebo predajcu, ako aj profesionálneho prekladateľa;
- nevyhotovovať právne dokumenty bez účasti právnika, nepodpisovať ich bez prekladu do ruštiny a schválenia právnym poradcom;
- využiť služby kompetentného stavebného dozoru nezávislého od predajcu alebo agentúry;
- starostlivo analyzovať umiestnenie objektu, rozvoj infraštruktúry, prítomnosť nespoľahlivých susedov, blízkosť pláže atď.;
- vziať do úvahy, že predmety staršie ako 15 rokov vyžadujú dodatočné náklady na opravy;
- nespoliehajte sa na fotografie na stránke alebo príbehy realitnej kancelárie - je lepšie urobiť si študijnú cestu a vidieť všetko na vlastné oči;
- s nákupom sa neunáhlite, ale všetko dôkladne zvážte.
Okrem toho by ste mali jasne definovať účel kúpy objektu: na prenájom alebo na osobný pobyt. Na príležitostné bývanie je lepšie kúpiť byt, na prenájom domček na pobreží.
Aké otázky sa Rusi najčastejšie pýtajú pri kúpe španielskych nehnuteľností?
Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku sa ruskí občania často stretávajú s určitými ťažkosťami. Zvážte niekoľko typických otázok, na ktoré Rusi často hľadajú odpovede.
Majú ruskí občania právo na povolenie na pobyt pri kúpe bytu alebo domu v Španielsku?
Občania Ruskej federácie, ktorí si kúpili nehnuteľnosť v Španielsku za cenu 500-tisíc eur a viac, sa automaticky stávajú členmi programu Golden Residence Permit.
Samotný investor a jeho rodinní príslušníci (vrátane finančne závislých rodičov a detí do 26 rokov) získavajú právo na povolenie na pobyt v Španielsku so všetkými z toho vyplývajúcimi možnosťami: pracovať, získať vzdelanie a lekársku starostlivosť, bezvízový vstup atď.
Po 5 rokoch je možné nehnuteľnosť predať, ale povolenie na pobyt zostáva, takže po 10 rokoch môžete požiadať o španielske občianstvo.
Aké vízum potrebuje občan Ruskej federácie, aby prišiel do Španielska na prehliadku bytu?
Španielsko je signatárom Schengenskej dohody. Medzi Ruskou federáciou a krajinami Schengenu nie je podpísaná bezvízová dohoda, preto na to, aby ste sa dostali do Španielska, potrebujete jednovstupové krátkodobé schengenské vízum alebo schengenské multivízum (nielen španielske) .
Má zmysel pri kúpe nehnuteľnosti zjednávať na „sekundárnom“ v Španielsku?
V Španielsku je zjednávanie na trhu bežnou a obľúbenou zábavou. Pokiaľ ide o "vedľajšie bývanie", potom so správnym prístupom k podnikaniu môžete znížiť počiatočnú cenu o 10-15%. K tomu je potrebné poznať reálne ceny na realitnom trhu, mať kompletné informácie o navrhovanom objekte, poznať jeho plusy a mínusy, ktoré sa dajú pri zjednávaní využiť. Napríklad nepokojní marockí susedia, nutnosť rekonštrukcie, odľahlosť od komunikácií a pod.. Zároveň je dôležité, aby predávajúci cítil, že kupujúci má vážne úmysly a nemal by ho stratiť, pretože bude kupovať byt od r. konkurenta.
Môže cudzinec očakávať, že dostane hypotéku v Španielsku a aká bude v tomto prípade sadzba?
Cudzinci, vrátane občanov Ruskej federácie, majú právo na hypotekárne úvery v Španielsku, a to za veľmi výhodných podmienok: nie v rubľoch, ale v eurách.
Nová legislatíva umožnila navýšiť výšku úveru až na 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Súčasne sa používajú pevné sadzby - 3,63-3,93%, pohyblivé - 1,96-2,6% a zmiešané - 2,43-2,5% sadzby. Cudzincov láka do Španielska a množstvo výhod: výhodné podmienky splácania úveru – od 5 do 30 rokov, právo na predčasné splatenie úveru atď.
Poďme si to zhrnúť
Ruskí občania majú možnosť využiť právo slobodne nakupovať rezidenčné a nebytové nehnuteľnosti v Španielsku a investovať svoje peniaze so ziskom. Španielsky trh s nehnuteľnosťami je pripravený ponúknuť na predaj objekty pre každý vkus a rozpočet. Zahraniční občania sa zároveň môžu spoľahnúť na získanie hypotekárneho úveru za výhodných podmienok.
Ďalším príjemným bonusom, ktorý kúpa bytu v Španielsku dáva, je možnosť získať povolenie na pobyt a po 10 rokoch aj občianstvo v Španielsku pre investora a jeho rodinu za predpokladu, že investujú 500-tisíc eur a viac do španielskych nehnuteľností.
Pri hľadaní domu alebo bytu, ako aj pri realizácii transakcie je vhodné uchýliť sa k pomoci profesionálnych právnikov a využiť služby profesionálneho prekladateľa. Postup registrácie transakcie je jednoduchý. Kúpa bytu alebo domu v Španielsku zároveň ukladá určité povinnosti: je potrebné platiť dane a platiť účty za energie.
