Prax ukazuje, že kúpa nehnuteľnosti v Nemecku je výhodná investícia. Bez ohľadu na účel uzavretia obchodu – na vlastné bývanie alebo ako investíciu do budúcnosti – neustále rastúce ceny nehnuteľností v Nemecku vám pomôžu rýchlo kompenzovať náklady. V tejto situácii sú hypotéky v Nemecku v roku 2021 atraktívne nielen pre nemeckých občanov, ale aj pre cudzincov, vrátane Rusov. Úrokové sadzby na hypotékach v Nemecku sú teraz jedny z najnižších v histórii úverov na bývanie v krajine, a to aj s neustále rastúcim dopytom po bývaní.
Nehnuteľnosti v Nemecku a hypotéky
Dopyt po nehnuteľnostiach v Nemecku prevyšuje ponuku. Na trhu je takmer nemožné nájsť novostavby v dokončených projektoch. Medzi ponukami dominujú byty v budovách, ktorých výstavba je len plánovaná alebo bude dokončená o 2-3 roky (mimoplánová kúpa).
Rozšírenie cien nehnuteľností v Nemecku je veľké: rastú v smere z východu krajiny na západ. Najdrahšie bývanie v Bavorsku, Mníchov: od 4 tisíc eur za meter štvorcový. Náklady na obytnú plochu v nových budovách v Berlíne začínajú na 2 500 eurách za meter štvorcový. Ceny sekundárnych nehnuteľností na bývanie začínajú od 1500 eur.
Ročný nárast cien a nájomného za nehnuteľnosti sa v Nemecku pohybuje od 4 do 6 a od 2 do 3 %, v závislosti od spolkovej krajiny.
Kúpa bývania alebo nebytových priestorov si vyžaduje pomerne značnú sumu. Nemecké banky sú pripravené ponúknuť hypotekárny úver nielen občanom Nemecka, ale aj nerezidentom krajiny: celú sumu na kúpu už postavenej nehnuteľnosti alebo v niekoľkých tranžiach - v prípade nadobudnutia nedokončenej stavby, ako sa buduje.
Úrokové sadzby hypoték v Nemecku patria medzi najnižšie v Európe – od 0,8 do 2 % pre nemeckých občanov, od 3 do 5 % – pre cudzincov.
Urobte si sociologický prieskum!
Hypotéky pre cudzincov: podmienky, podmienky a sadzby
Zahraniční občania majú možnosť zobrať si pôžičky a kúpiť si byt na hypotéku v Nemecku.
Zistite, ako získať pôžičku v Nemecku v roku 2021.
Nemecké banky vychádzajú v ústrety klientom zo zahraničia, fyzickým aj právnickým osobám, najmä ak suma transakcie presiahne 100-tisíc eur.
Úverové podmienky môžu byť špecifické pre každého klienta. Dohoda zohľadňuje množstvo faktorov: platobnú schopnosť kupujúceho, výšku akontácie, úverovú históriu klienta, stav a lokalitu bytu.
Prvá hypotéka pre cudzinca v Nemecku sa získava ťažšie ako ďalšie. Pri registrácii musíte zaplatiť 40 až 50 % z celkových nákladov.
Ak chce klient navýšiť sumu, banka spravidla vychádza v ústrety a úroková sadzba sa v tomto prípade zníži. Pri následných registráciách hypotéky už nemusí byť vyžadovaná záloha alebo nesmie byť vyššia ako 20 % z celkovej hodnoty nehnuteľnosti.
Medzi ďalšie podmienky nemeckých bánk voči klientovi patria najčastejšie:
- viac ako dva roky otvoreného účtu v banke v Nemecku, na ktorý klient pravidelne ukladá finančné prostriedky;
- vek klienta - od 21 do 65 rokov;
- potvrdenie o príjmoch na území Spolkovej republiky Nemecko (aj z prenájmu nehnuteľností). Hypotéky pre cudzincov v Nemecku budú dostupné pri predložení výkazu príjmov do banky za posledných šesť mesiacov, od podnikateľov - výpisy z účtu za posledné dva roky;
- poskytnutie potvrdenia o dostupnosti platieb výživného, pôžičiek. Podľa nemeckých zákonov by splátky úveru nemali presiahnuť 35 % mesačného príjmu klienta.
V sekcii „Nehnuteľnosti“ sa môžete zoznámiť so stavom trhu s nehnuteľnosťami v rôznych mestách Nemecka, pokiaľ ide o prenájom a všetky otázky týkajúce sa tejto témy.
Splatnosť úveru je od päť do tridsať rokov. Treba mať na pamäti, že podľa nemeckého práva zostáva nehnuteľnosť k dispozícii banke až do úplného splatenia hypotéky.
Ako získať hypotéku pre cudzinca
Pri rozhodovaní o spolupráci s jednou alebo druhou bankou v Nemecku sa oplatí zvážiť stabilitu, čestnosť a integritu nemeckých bánk: všetko je starostlivo vypočítané, zohľadňujú sa všetky možné nuansy. V Nemecku nebude možné urgentne získať hypotekárny úver. Získanie hypotéky je pokojný proces pozostávajúci z niekoľkých fáz, počas ktorých by ste si mali vybrať tú najlepšiu možnosť.
Prvý krok: analyzujte návrhy
Hľadanie výhodnejších úverových podmienok predpokladá aktívne využitie existujúcej konkurencie v bankovom sektore Nemecka. V takejto situácii by bolo správnejšie nebyť lenivý, obmedziť sa na dve-tri banky, ale nájsť si čas na návštevu 10 až 15 inštitúcií. Tým sa výrazne zvýši pravdepodobnosť, že sa nájde najvhodnejšia možnosť.
Takže medzi návrhmi prijatými od bánk budú ziskovejšie, ktoré možno spomenúť pri komunikácii so zástupcami iných štruktúr. V takejto situácii môžu niektoré banky pristúpiť na výhodnejšie podmienky pre klienta: mierne znížiť úrokovú sadzbu, ponúknuť ďalšie bonusy (bezplatná zmena sadzby splátky a iné), aby obišli konkurenciu.
Pri analýze návrhov by ste si mali uvedomiť, že v Nemecku banky poskytujú pôžičky na splátky alebo anuitné pôžičky s úrokovými sadzbami na 5, 10, 15, 20 rokov (každých nových päť rokov vedie k zvýšeniu o 0,5 %). To znamená, že bez ohľadu na to, kedy dôjde k platbám – na začiatku alebo na konci úveru, ich výška bude konštantná.
Pri analýze ponúk by ste mali venovať pozornosť vlastnostiam nehnuteľnosti. Bude sa o ne zaujímať predovšetkým banka, ktorá bude posudzovať svoje vlastné riziká. S nízkou úrokovou sadzbou úveru možno počítať pri znížení rizík banky, napríklad ak obstaraný predmet:
- Nedávno postavené - v Nemecku sú budovy garantované sto rokov;
- nachádza sa v dobrej lokalite z hľadiska ekológie, blízkosti centra mesta, logistiky;
- určený na pasívny príjem - priestory budú prenajaté.
Najpopulárnejšie spôsoby, ako nájsť nehnuteľnosť v Nemecku:
- realitných firiem. Adresy spoločností, ktoré predávajú nehnuteľnosti, je možné získať na webovej stránke informačného a referenčného portálu Spolkovej republiky Nemecko;
- špecializované webové stránky: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- aukcie;
- makléri a súkromné inzeráty.
Z ponúk sú cenovo najprijateľnejšie takzvané radové domy (Reihehäuser) a mestské byty (Eigentumswohnung). Vyššie ceny pre dvojdomy (Doppelhaus) a samostatne stojace chaty (Einfamilienhaus). Kúpa priestorov v starom dome (Altbauhauser), napriek duchu staroveku a spravidla umiestneniu v centrálnych častiach mesta, môže mať určité nevýhody: staré a problematické komunikácie, nedostatok pohodlia. Treba mať na pamäti, že pri kúpe bytu, ktorý sa prenajíma, bude ťažké zvýšiť splátku alebo vysťahovať nájomníkov pred vypršaním zmluvy.
Druhý krok: príprava potrebných dokumentov
K žiadosti o úver je potrebné doložiť množstvo dokumentov. Jednotlivec musí predložiť:
- medzinárodný pas a vnútorný pas (ako aj ich kópie);
- dotazník (Selbstauskunft);
- bankový výpis, ktorý potvrdzuje prítomnosť počiatočného kapitálu;
- podporné dokumenty z banky o výške mzdy za posledné tri mesiace;
- daňové priznanie;
- popis nehnuteľnosti;
- výsledky nezávislého posúdenia hodnoty predmetu.
Právnická osoba bude vyžadovať:
- daňové priznanie;
- súvaha za dva roky;
- súčasná výrobná a ekonomická analýza podniku (BWA);
- popis nehnuteľnosti.
Zoznam požadovaných dokumentov nie je konečný a môže sa líšiť v závislosti od požiadaviek banky.
Tretí krok: otvorenie bankového účtu a jeho doplnenie
Platbu za nehnuteľnosť v Nemecku je možné uskutočniť výlučne prostredníctvom banky, a to aj prostredníctvom Sberbank Ruska - bankovým prevodom. Na získanie hypotéky musí mať zahraničný občan / otvorený účet v nemeckej banke. Vyžaduje si to osobnú prítomnosť klienta ("poštová legitimácia" sa vzťahuje len na nemeckých občanov).
Na otvorenie účtu budete potrebovať originály a kópie medzinárodného pasu a vnútorného občianskeho pasu, registráciu a vyplnené bankové formuláre. Niektoré banky môžu vyžadovať referenciu-odporúčanie, pretože v Nemecku sa snažia narábať s „čistým“ kapitálom.
Účet je otvorený v eurách a je uzavretá príslušná zmluva. Peniaze môžete vložiť na nový účet v deň jeho otvorenia.
Štvrtý krok: uzavretie zmluvy
Po odsúhlasení všetkých podmienok prichádza na rad uzavretie zmluvy o získaní hypotekárneho úveru. Právnym základom je nemecký občiansky zákonník (paragrafy 601 – 610) a zákon o hypotekárnych bankách (odseky 14 – 16, 19).
Zmluva o hypotekárnom úvere musí obsahovať tieto informácie:
- o výške poskytnutého úveru: výška úveru a z neho odpočítané úroky za úver a iné náklady;
- o podmienkach poskytnutia hypotéky a nevyhnutných splátok: začiatok platenia úrokov z úveru, čas splatnosti, výšku mesačných splátok, výpočet podielov úrokovej sadzby a splátok na splácanie úveru. pôžičkového orgánu;
- o spôsobe splácania hypotéky;
- splnenie podmienok na získanie hypotéky - zápis do katastra nehnuteľností, potvrdenie o platobnej schopnosti dlžníka, uzatvorenie poistnej zmluvy;
- o ukončení zmluvy: úkony zmluvných strán po uplynutí lehoty, podmienky predĺženia úveru bankou, dôsledky pre dlžníka v prípade oneskorenej platby, podmienky ukončenia zmluvy.
Podmienky registrácie hypotéky v Nemecku
Spracovanie pôžičky prebieha do jedného mesiaca a viac. V prvej fáze si musíte pripraviť potrebné papiere na registráciu, ktorá trvá asi dva týždne. Zároveň sa oplatí lepšie spoznať dodávateľský trh.
Potom by ste mali osobne (pre cudzincov povinná) navštíviť viacero bánk a oboznámiť sa s podmienkami a úrokovými sadzbami, požiadať o hypotéku – môže to trvať dva až štyri dni aj viac.
Čakanie na výsledky rozhodnutia o poskytnutí hypotekárneho úveru po predbežnom rokovaní s viacerými bankami môže trvať až 4 týždne. V poslednej fáze si budete musieť vybrať najvýhodnejšiu ponuku, otvoriť si účet a vložiť vklad vo vybranej banke.
Dodatočné náklady pri kúpe nehnuteľnosti v Nemecku
Každý, kto sa chystá v Nemecku kúpiť dom na úver, by mal počítať s nutnosťou vynaloženia ďalších nákladov okrem dohodnutej ceny. V prvom rade musí byť nový vlastník zapísaný v pozemkovej knihe (Grundbuchauszug). K tomu musíte zaplatiť daň z nehnuteľnosti.
Sadzba dane z kúpnej ceny sa v závislosti od miesta kúpy môže pohybovať od 3,5 % (Sasko) do 6,5 % (Severné Porýnie-Vestfálsko). Nemecké zákony vyžadujú, aby túto daň zaplatili spoločne a nerozdielne kupujúci a predávajúci.
Okrem toho kupujúci zaplatí:
- opätovná registrácia vlastníckych práv - od 0,5 do 1% z kúpnej sumy;
- notárske služby - od 1,5 do 3%;
- provízia makléra / realitky - od 3 do 6% (niekedy spolu s predávajúcim). Lacné objekty sa platia fixnými sadzbami od 1 500 do 5 tisíc eur;
- ostatné výdavky (na zápis, vyhotovenie výpisov z katastra nehnuteľností, vedenie účtu v banke 150 eur ročne).
S registráciou hypotekárneho úveru sú spojené aj ďalšie náklady:
- 1% z výšky úveru (na registráciu);
- platba za nezávislé ocenenie objektu - 1–2 tis. eur;
- Due Diligence (audit objektu) - od 0,5 do 1,5 % z jeho hodnoty.
Prečítajte si viac o daniach pri kúpe nehnuteľnosti v Nemecku tu.
Splatenie hypotekárneho úveru v Nemecku
Predčasné splatenie hypotéky nie je pre banku výhodné – prichádza o zisk. V konkurenčnom prostredí však musia byť bankové inštitúcie flexibilné. Z tohto dôvodu poskytujú nemecké banky zákazníkom možnosti predčasného splatenia. Príslušný článok je zahrnutý v zmluve, napríklad ročne, okrem anuitných platieb, splatiť 10 % pôžičkového orgánu.
Rate, Zinsen a Tilgung: čo sú
Schéma výpočtu splátok anuitného hypotekárneho úveru je transparentná: celková ročná splátka (sadzba) pozostáva z dvoch súm: Zinsen – úrok banky z výšky úveru a Tilgung – ročné percento z úverového telesa.
Vydelením tejto sumy číslom 12 (podľa počtu mesiacov) si môžete vypočítať mesačný výdavok. Veľkosť anuitnej splátky sa nemení: v rámci nej Zinsen neustále klesá, zatiaľ čo Tilgung rastie.
Typický nemecký model hypotekárnych úverov vyzerá takto:
- klient s možnosťou vkladať 600 eur mesačne ako splátka berie úver 100-tisíc eur na desať rokov.
- Banka stanovila sadzbu platieb 3,22 % ročne (3 220 eur) s mesačnou splátkou 268 eur a 33 centov.
- V tomto prípade zostáva 331 eur 67 centov mesačne alebo približne 4 tisíc eur ročne (čo bude predstavovať 4 % Tilgung) na splatenie pôžičkového orgánu.
- Nemecké banky sa snažia znížiť Tilgung (ponúka 1 %) a ak klient zotrvá na zvyšovaní tohto ukazovateľa, zvýšia úrokovú sadzbu, čím „penalizujú“ dlžníka.
Sondertilgung - schopnosť rýchlo splatiť telo úveru
Cudzinci, ktorí si v Nemecku zobrali hypotéku na kúpu nehnuteľnosti, si môžu znížiť celkové splátky úveru. Vysoká konkurencia núti väčšinu hypotekárnych bánk ponúkať svojim klientom takúto možnosť. K tomu je potrebné pri uzatváraní zmluvy uzavrieť doložku o Sondertilgung-Möglichkeiten.
Táto doložka vás oprávňuje na každoročné neplánované splatenie časti úveru. Pred podpisom zmluvy by ste do nej mali započítať percento takejto splátky – zaplatiť až 3 a viac percent z výšky úveru.
Všetko závisí od spôsobu vyjednávania. Pri správnom prístupe môžete zvýšiť výšku takýchto platieb na 5-7%. Táto suma však nie je potrebná: môžete robiť menšie vklady alebo vôbec nezarábať peniaze, ale keď sa objavia dodatočné zárobky alebo voľný kapitál, možno ich použiť na splatenie dlhu bez akýchkoľvek sankcií.
Zhrnutie
Hypotekárne banky v Nemecku aktívne poskytujú úvery nielen nemeckým občanom, ale aj cudzincom. Hypotéka je tu aj naďalej jedným z najobľúbenejších mechanizmov nadobudnutia nehnuteľnosti.
Nemecko je jednou z troch európskych krajín s najnižšími úrokovými sadzbami. Uprednostňujú sa anuitné hypotéky s fixnými mesačnými splátkami.
Hypotéku dostanú skôr cudzinci, ktorí si kupujú bývanie v novostavbách na prenájom alebo pre seba. V roku 2021 neexistujú žiadne prekážky pre ruského občana, aby si zobral hypotéku v Nemecku.
Hlavnými podmienkami, ktoré banky kladú cudzincom na získanie hypotéky, je absencia „špinavého“ kapitálu a minimalizácia rizík. Zároveň z toho profitujú hypotekárne banky (od roku 1900 žiadna takáto banka neskrachovala) a dlžníci musia splácať desiatky rokov.
