Nákup pozemku v Španielsku: vlastnosti, ceny, registrácia

Získanie pozemku v španielskom kráľovstve láka najmä kategóriu investorov, ktorí si chcú postaviť útulný domček alebo vilu, ak nie na pobreží, tak niekde na dostupnom mieste. Môžu si však všetci cudzinci kúpiť pozemok v Španielsku? A kde nájsť predajcu pozemkov? Pokúsme sa odpovedať na tieto otázky a zistiť, ako kúpiť pozemok v Španielsku.

Čo o tom hovorí legislatíva

Na rozdiel od mnohých iných štátov španielske právo nezakazuje nákup pôdy cudzím občanom. Navyše to môžu robiť za rovnakých podmienok ako obyvatelia. Existujú však niektoré nuansy:

• pozemok sa musí nachádzať nie bližšie ako 150 metrov od pobrežia mora, pretože celé pobrežné územie patrí kráľovstvu. Preto sa pri výbere pozemku, povedzme, na pobreží Costa del Sol alebo Costa Brava, uistite, že je dodržaná uvedená vzdialenosť;
• výstavba rodinných domov je možná len na tých pozemkoch, ktoré sú určené na zastavanie.

Predaj pôdy v Španielsku je regulovaný nasledujúcimi dokumentmi:

• Kráľovský výnos 7/2015 z 30.10, ktorý sa týka pozemkov patriacich mestám;
• zákon o investoroch, ich internacionalizácii (14/2013 z 27. septembra);
• článok 132 ústavy, ktorý uvádza, že pobrežné pásmo je majetkom Španielska a nemožno ho predať;
• Zákon z 28. júla č. 22/1988 upravujúci štatút pobrežia.

Aké typy pozemkov existujú v Španielsku

Mapu rozdelenia území podľa účelu je možné získať od obce kraja, v ktorom sa nákup plánuje. Na tomto základe možno všetku pôdu v krajine rozdeliť do troch kategórií:

1. Suelo Urbano - mestské pozemky. Sú určené na rozvoj a už spravidla obsahujú hlavné komunikácie: elektrina, voda a kanalizácia. Pozemky sa nachádzajú v osadách.
2. Suelo Urbanizovateľný - urbanizovaný pozemok. Hlavným účelom je investičná výstavba. Ich polohou nie sú len hranice mesta, ale aj priľahlé územia obcí. Ak je takáto lokalita zahrnutá do urbanistického plánu, môže byť preradená do kategórie mestských po získaní súhlasu od mestského odboru architektúry.
3. Suelo Rustico - Oblasti určené pre poľnohospodárstvo alebo oblasti, ktoré majú archeologickú alebo historickú hodnotu. Výstavba akýchkoľvek stavieb na nich je zakázaná. Rovnako nie je možné previesť prídel na „mestské“, kým nebude prijatý nový územný plán. Stavba jednej budovy je povolená len farmárovi, ktorý sa zaoberá spracovaním tohto pozemku. Historicky a archeologicky významné územia sú spravidla uzavreté pre akékoľvek budovy.

Preto by ste si pred kúpou tej či onej stránky mali zistiť, na čo je určená.

Koľko stojí pozemok v Španielsku

Keď plánujete kúpiť pozemok v Javea alebo na predmestí Barcelony, mali by ste pochopiť poradie cien pre určité pozemky. Faktom je, že pozemky rovnakej veľkosti sa môžu výrazne líšiť v hodnote.

Rozdiel v cene je spôsobený niekoľkými faktormi:

• vzdialenosť od pobrežia. Čím ďalej je krajina od pobrežia, tým bude lacnejšia;
• plochosť. Španielsko je hornatá krajina. To znamená, že nájsť rovnú plochu na stavbu nie je ľahká úloha. Ak sa nájde, bude to stáť niekoľkonásobne viac ako ten istý pozemok v skalnatej oblasti;
• prítomnosť budov na území. Ak už na pozemku stojí dom alebo vila, budú primerane zahrnuté do nákladov. Dôležitý je aj funkčný účel nehnuteľnosti – komerčný alebo rezidenčný;
• polohu pozemku. Pozemky v Murcii, Katalánsku, Mijas a Madride sú od pobrežia rôzne vzdialené. Dôležité je aj postavenie samotného mesta. Napríklad kúpa pozemku v Madride by bola nákladná záležitosť, keďže ide o hlavné mesto. To isté platí aj o hlavnom meste Katalánska Barcelone – usadiť sa na jej predmestí si vyžiada nemalý rozpočet.

V tabuľke sú uvedené približné náklady na pozemky v rôznych regiónoch krajiny:

Aké náklady vzniknú pri uzatváraní obchodu

Celková hodnota pozemku nie je obmedzená len na sumu, ktorá bude uvedená v zmluve. Ak je úroveň španielčiny kupujúceho príliš nízka, budete musieť využiť pomoc prekladateľa. Jeho služby sú platené dodatočne.

Ďalšou osobou, bez ktorej sa obchod nezaobíde, je notár. Vo väčšine prípadov ide aj o štátneho matrikára, ktorý bude musieť skutočnosť vstupu do vlastníctva zapísať do katastra nehnuteľností. Výška nákladov za služby týchto osôb bude závisieť od hodnoty objektu.

Všetky platby vrátane notárskej a štátnej registrácie väčšinou nepresiahnu 1000 eur.

Asistent v osobe právnika nebude zbytočný. Táto osoba prevezme plnú podporu transakcie, skontroluje stav a povolenia pre stránku. Ak sa má uskutočniť nákup cez sprostredkovateľskú firmu, najčastejšie je táto služba súčasťou služby. Ale potom buďte pripravení zaplatiť províziu. Mnohé spoločnosti si účtujú 20 až 50 % zmluvnej sumy.

Aké dane treba platiť

Po výbere pozemku pri mori alebo v ktorejkoľvek inej časti krajiny a po skontrolovaní všetkých jeho dôležitých charakteristík môžete pristúpiť k výpočtu daňových platieb. Ich hodnota je úplne určená katastrálnou hodnotou prídelu.

Na čo sa teda musíte pripraviť:

• ak je predávajúcim právnická osoba. V tomto prípade budete musieť zaplatiť 21% DPH, keďže hovoríme o kúpe majetku spoločnosti. K nemu je potrebné pripočítať IAJD - odvod dane do Pokladnice. Jeho veľkosť je asi 1%. Tento ukazovateľ sa môže v rôznych regiónoch líšiť. Napríklad v Katalánsku je to 1,5 %;
• predávajúci je súkromná osoba. V tomto prípade sa namiesto DPH a IAJD platí poplatok za prevod vlastníctva pozemku - takzvaný ITP. Výška platby závisí aj od regiónu. Indikátor sa pohybuje od 6 do 10%. Napríklad v Katalánsku je to 10 %, no v Madride len 7 %. V súlade s tým možno výšku dane nájsť v regióne, kde sa lokalita nachádza a kde sa obchod uzavrie.

Treba mať na pamäti, že ak sa v priebehu budúceho roka začne na mieste výstavba, náklady na zariadenie sa zvýšia o 8 %.

Treba tiež pamätať na to, že v Španielsku je zakázané rúbať les, aj keď sa nachádza na vašom individuálnom pozemku.

Aby sa predišlo vysokej pokute, tieto akcie musia byť koordinované s vedením mesta.

Ako prebieha proces nákupu

Keď sa rozhodnete pre stránku, musíte si pre ňu vyžiadať nasledujúce dokumenty:

1. Výpis z registra vlastníckych práv na získanie informácií o vlastníkoch. Napríklad, ak je objekt dedičstvom niekoľkých osôb naraz, podmienky registrácie transakcie sa môžu výrazne zvýšiť.
2. Informácie o prítomnosti alebo neprítomnosti dlhových záväzkov (napríklad hypotéky).
3. Doklad o zaplatení obecných daní.
4. Katastrálne číslo a zápis.
5. Informácie o účele pozemku.
6. Informácie o možných obmedzeniach výstavby alebo odcudzenia, ak sa lokalita nachádza vedľa cesty alebo lesného pásu.
7. Dostupnosť vecných bremien k pozemku.Napríklad ste vstúpili do vlastníctva, no ukázalo sa, že toto územie bolo odjakživa miestom, kde sa hnali kravy a miestni obyvatelia žiadali, aby to nechali tak, alebo sa rozhodli cez tento úsek položiť plynovod.
8. Topografia pozemku.

Ak plánujete stavbu domu, je dôležité poradiť sa pred kúpou s architektom. Faktom je, že v Španielsku existujú normy, ktoré ovplyvňujú počet podlaží budov, dekoratívne prvky, farbu vonkajších stien, strešné materiály a dokonca aj ploty.

Ak máte šťastie, že si kúpite pozemok za lacnú cenu, musíte pochopiť, aké by mali byť parametre budúceho objektu, existujú nejaké obmedzenia týkajúce sa výšky budovy v tejto oblasti.

Komunikácia má veľký význam. Ak ich budete musieť sklamať, povedie to k vážnym výdavkom.

Na uzavretie zmluvy bude kupujúci potrebovať:

1. pas.
2. Účet v jednej zo španielskych bánk.
3. Identifikačné číslo cudzieho občana (NIE), ktoré sa vydáva na policajnej stanici na základe cudzieho pasu.

O otvorenie účtu sa treba postarať vopred, keďže Španieli nie sú naklonení transakciám za hotovosť.

V prvej fáze sa podpíše predbežná zmluva a zaplatí sa záloha. Hlavná zmluva sa uzatvára za prítomnosti notára a účastníkov transakcie. Potom sa stránka preregistruje do Registra a uhradia sa všetky poplatky.

Konečne

Vlastníkom pôdy v Španielskom kráľovstve je možné stať sa za rovnakých podmienok, aké platia pre kúpu nehnuteľnosti. Cudzinci majú v tejto veci rovnaké práva ako rezidenti. Hlavná vec, ktorú je potrebné zvážiť, je stav pozemku, pretože všetky pozemky v krajine majú rôzne účely a možnosť stavať na nich nie je vždy zabezpečená. Ceny pozemkov závisia od regiónu, reliéfu, rozlohy a vzdialenosti od mora. Okrem toho musí konečný odhad nákladov zahŕňať aj dane a služby notára a právnika.